CS Euroreal closed as well
Already yesterday’s news but here ist the link (German).
So not really a surprise, the price chart showed already clearly the outcome:
In the wake of this process, also the other funds lost further, which kind of makes sense as now even more real estate is hitting the market:
For instance the Axa fund lost even more:
As I have mentioned before, I think at some point in time, the funds could become interesting again, but there is no need to hurry now.
Edit: According to this article, business for the remaining open funds seems to be really good. So at some point in time we might see some selling activity from the closed funds.
value and opportunity 
I think the CHF part of the CS Euroreal is a interesting special situation. Here is the copy from my post at the german site Wallstreet online:
Der Vorteil von der CHF Tranche ist nach meiner Ansicht noch nicht für alle nachvollziehbar dargestellt worden.
In meiner Email an Credit Swiss ist es anschaulich erklärt. (siehe unten)
Meine Darstellungen wurden mir von der CS bestätigt. Die Strukturangaben im monatlichen Factsheet sind also auf Basis der Teiltranchen nicht korrekt (CHF hat deutlich weniger Immos; EUR hat leicht mehr Immos). Die Ausschüttung der Währungsgewinne erfolgt im Übrigen anteilmäßig mit jeder künftigen Kapitalrückzahlung.
Auf Basis der Kurse 46,10 (CHF Tranche) und 38,4 (EUR Tranche) will ich nun die eingepreisten Abschläge der Immobilien berechnen:
Zum reinen Immobestand habe ich vorsichtshalber auch den Punkt IV. Forderungen an Immogesellschaften (Darlehen an die Immogesellschaften) mit in die Risikowerte einbezogen (6,0 bzw. 4,7%).
EUR Tranche
Immorisiko: 87,7% + 6,0% = 93,7 %
Abschlag auf Immowerte 33,2% (38,4-55,74)/(0,937*55,74)*100)
CHF Tranche
Immorisiko: 68,5% + 4,7% = 73,2 %
Abschlag auf Immowerte 49,1% (46,1-71,94)/(0,732*71,94)*100)
Aus meiner Sicht ist dieser Abschlag auf die Immowerte das entscheidende Bewertungskriterium für die abzuwickelnden Fonds. Diese Abschläge werden z.B. nicht durch die Kapitalausschüttungen verändert.
Der SEB wird mit ähnlichen Abschlägen wie die EUR Tranche des CS Euroreal gehandelt- nur die CHF Tranche ist bedeutend billiger. Sollten die Mitte Mai 2012 avisierten Verkäufe nahe des Verkehrswertes über die Bühne gehen (480 Mio.) würde der Abschlag auf die Restimmos auf 54 % (CHF Tranche) steigen.
Hier nun meine Erklärmail:
„Sehr geehrte Damen und Herren,
ich beschäftige mich schon länger mit dem CS Euroreal.
Mir fiel schon länger die relativ zum NAV Kurs geringeren Ausschüttungen der CHF Tranche zur EUR Tranche auf.
Auf Seite 30/31 des Halbjahresberichtes per 31.03.2012 sind die Vermögenswerte des Gesamtfonds und der EUR/CHF Tranche dargestellt.
Der Anteil am Fondsvermögen ist jedoch nur für den Gesamtfonds dargestellt. Interessant ist allerdings der Anteil der jeweiligen Positionen am Fondsvermögen in den Teiltranchen.
Beispiel Immobilienbestand (als Summe der Pos.I und II)
Gesamtfonds 86,7 % (wie im monatlichen Factsheet genannt)
EUR Tranche 87,7 %
CHF Tranche 68,5 %
Die CHF hat also prozentual vom NAV weniger Immobilien im Bestand. Dies erklärt aus meiner Sicht auch die geringeren jährlichen Ausschüttungen.
Stellt sich nun die Frage, was hat die CHF Tranche dann mehr, wenn sie 20 Prozentpunkte weniger Immobilen besitzt?
Fast alle Vermögenspositionen der zwei Teiltranchen stehen in einem festen Verhältnis (EUR Tranche ist ca. 22,6 mal größer). Nur die Position “IV. Sonstige Vermögensgegenstände 4. Andere” fällt aus dem Rahmen. Hier hat die CHF Tranche relativ einen Mehrwert von ca. 70,1 Mio EUR.
Ich kann mir das nur erklären, dass darin die Kursgewinne aus den Absicherungsgeschäften CHF Absicherung gegenüber dem EUR stecken. Diese Gewinne können natürlich nur der CHF Tranche zugeordnet werden und sorgen für eine Verschiebung der Fondsaufteilung der eigentlich gleichen Untertranchen.
Aufgrund der massiven Kurssteigerung des CHF in den Vorjahren könnte auch die Höhe realistisch sein. Im Jahresbericht per 31.09.2011 wurde z.B. von einem positiven Ergebnis der CHF Kursabsicherung von ca 29,3 Mio EUR berichtet.
Können sie meine dargestellte Vermutung, dass die CHF Tranche über einen erheblichen Anteil an aufgelaufenen Kursgewinnen aus der Absicherung gegenüber dem EUR verfügt, bestätigen?
Wann wird im Abwicklungsprozess dieser – nicht unerheblicher Vermögenswert der CHF Tranche – ausgezahlt?
Freundliche Grüße
tinareyk”
Even if expecting Germany will have an real estate boom near to mid term, for me the lessons learned from the closing of the real estate funds is to stay away from this products in future.
The published value of the funds is often based on assessments of the NAV, and this was quite often an object of manipulation from the management. And as we can see, liquidation values are suprisingly beneath NAV, and liquidation costs are high,
RE funds mimic ponzi schemes. When you enter early, you may have some nice gains, but when your are late to exit, you loose. Only the organizer of the game always wins.
#nixda,
you are completely right. The closed funds are extremely similar to Ponzi schemes which unravel as soon as ent cashflow becomes negative.
Howver, at some point in time if everyone has given up on those securties they could become interesting as a special situation liquidation play.
But not now. Maybe some short term gains yes, but i will put them on my 2013 review list…
mmi