AIRE KGaA – Geschäftsbericht 2010 und gute Nachrichten aus Bratislava

Seit heute ist er draussen, der 2010er Geschäftsbericht der AIRE.

Das Highlight vorab ab: Man hat sich entschlossen, die Immobilie in Bratislava zu verkaufen und man bekommt anscheinend (annähernd) den Buchwert von 78.5 Mio EUR.Zu Erinnerung: das Objekt hat ja “brutto” mehr als die Hälfte des Portfolios ausgemacht.

Weitere Highlights:
– Um einen Liquiditätsengpass zu vermeiden, hat man an Darlehen von AIG Assets aufgenommen i.H. von 2 Mio. EUR.
– die frei werdende Liquidität aus dem Bratislava Verkauf (netto 15 Mio.) muss wohl noch in einen Asian Immobilienfonds investiert werden
-Gemäß Lagebericht auf Seite 16 gibt es keine größeren Investizionsverpflichtungen mehr über den Asienfonds hinaus, d.h. zukünftige Verkäufe können an die Aktionäre weitergeleitet werden.
– Der Buchwert per 31.12.2010 pro Aktie hat sich auf 19,1o EUR erhöht, der Teil wohl durch die Währungswentwicklung bedingt
– Das (bedeutungslose) Ergebnis für 2010 beträgt immerhin 4 Cent pro Aktie nach mehreren verlustjahren

Dennoch muss man den Verkauf als absolut positiv bewerten denn

1. es zeigt, dass die aktuellen Wertansätze in der Bilanz absolut realistisch sind
2. Die Gesellschaft ist hinterher schuldenfrei
3. Die Bilanz wird dann deutlich aufzeigen, dass man (bereinigt um Währungen) ein konservativ bewertetes Immobilienportfolio zu 50% des Wertes kaufen kann

In unserem Eingangsposting zu AIRE hatten wir unsere Cases wie folgt dargelegt:

„Bestcase“
USA kein Abschlag, Asien 10% Gewinn und Bratislava 10% Gewinn; Es errechnet sich ein NAV von 18,96 EUR, der innerhalb der nächsten Jahre ausgezahlt wird. !Katalysator! der Kursentwicklung ist die Abwicklung der Gesellschaft – das NAV kann also nicht ewig unterbewertet bleiben.

„Midcase“;
USA und Asien 25% Abschlag, Bratislava zum aktuellen Wert; Es errechnet sich ein NAV von 13,58 EUR.

„Badcase“:
Auf USA und Asien nochmal 50% Abschlag, Bratislava 10% Abschlag wg. Refi Problemen. Es errechnet sich ein NAV von 7,66 EUR.

D.h. bezüglich Bratislava bewegen wir uns hier also im “Midcase”.

Unsere aktuelisierten Cases auf Basis des Buchwertes von 19 EUR sehen die angepassten Szenarien so aus

Good Case: USA kein Abschlag, Asien 10% Gewinn –> NAV von 19,50 EUR

Mid Case: USA & Asien 25% Abschlag: –> 14.75 EUR (inkl. Währungsschwankungen)

Bad Case: USA & Asian nochmal 50 Abschlag% –> 9,50 EUR

Bei einem aktuellen Kurs von 9,60 EUR ist also die Downside deutlich geringer geworden, die upside aber fast gleich aufgrund des gestiegenen Buchwerts. Je nachdem wie man jetzt die Szenarien gewichtet, hat man doch eine ganz ordentliche Margin of Safety, trotz des aktuell sehr schwachen Dollars.

Im Zusammenhang mit den bereits beschrieben restlichen Investitionsverpflichtungen, die von dem Bratislava Erlös zum größten Teil gedeckt werden, kann man auch relativ bald Dividenden erwarten. Im Lagebericht steht auf Seite 17 explizit dazu, dass die Anleger dann bald mit Ausschüttungen rechnen können, vielleicht schon 2012.

Interessant auch die Aussage, dass evtl. auf 0 abgeschrieben Objekte doch eine positievn Wert bekommen könnten.

Fazit: Das Risiko der AIRE Position hat sich deutlich verringert, einer nach wie vor ordentlichen Upside (bis zu 100%) steht nun eine deutlich geringere Downside gegenüber. Das solte sich mittelfristig in einem deutlich geringeren Abschlag zum NAV wiederspiegeln. Sollten noch weitere Verkäufe gelingen und evtl. für das GJ 2012 eine Dividende angekündigt werden, könnte der Kurs dann auch sehr schnell Richtung NAV gehen.

5 comments

  • Pingback: AIRE KGaA – Quartalsbericht Q1 | valueandopportunity

  • hallo Winter,

    ja, ohne Risiko ist das sicher nicht. Allerdings haben die gehebelten Portfolioinvestments im Erfolgsfall auch eine entsprechende Upside, teilweise gab es ja 2-3 mal den Einstaz auf die erfolgreichen Projekte (Marina Boulevard). Auch sind die verendeten Abzinsungsfaktoren erfreulich hoch.

    Was den Zyklus der Immobilienpreise angeht ist mein Eindrcuk, dass die Gewerbeimmobilien in USA eher weniger betroffen waren.

    mmi

  • Wißt ihr vielleicht schon, und ist auch nicht ganz passend hier (denn es gibt auch einen Gewerbeimmobilienindex von S&P für die USA, GRA commercial real estate index), aber die Hauspreise in den USA sind, wie nicht anders zu erwarten, nochmals eingebrochen auf ein neues Tief, und ich rechne nicht damit, daß sie sich dort stabilisieren, sondern halte es für gut möglich, daß das Pendel mal wieder in die andere Richtung schwenkt, auch ohne besonderen Konjunktureinbruch. Asien (inkl. Japan) ist auch nicht ganz ungefährlich, aber vielleicht noch interessanter als die USA. Da würde ich mich mit gehebelten Investments nicht so wohl fühlen, und ich persönlich habe mit den beiden DEGIs eigentlich schon genug internationale Immobilienexposition, und den AXA Immoselect beobachte ich auch noch (kaufe ich erst bei erneutem Rückschlag), das reicht dann auch. Vielleicht hebe ich mir das Geld besser auf für andere Gelegenheiten (Sondersituationen).

  • #winter,

    bad case ist 50% auf den aktuellen Buchwert, der dann ja nur noch aus Asiatischen und US Immos besteht.

    mmi

  • Das sieht jetzt auf jeden Fall interessanter aus als vor dem Verkauf von Bratislava, abgesehen davon, daß der Kurs höher ist als im letzten Jahr, aber dafür auch der Buchwert. Aber bis nach 2012 kann eben auch noch einiges passieren, und ich weiß nicht, ob ich wirklich auf diesen Zeithorizont auf den Immobilienmarkt v.a. in den Staaten wetten möchte.
    Sind es in Eurem Bad Case eigentlich 50% Abschlag insgesamt, oder nochmals 50%, also 0,75*0,5=0,375, d.h. 62,5% Abschlag?

    Und offenbar muß man schnell sein. Hätte man heute noch zu 9,60 € kaufen können, steht der Geldkurs jetzt bereits höher.

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