Hornbach Immobilien Bewertung – Reality Check mit Hamborner / Obi Transaktion

Die Hamborner AG (ein im übrigen nicht uninteressanter Wert) hat heute veröffentlicht, dass man in eine Baumarktimmobilie für den Hornbach Konkurrenten OBI investiert hat.

Interessant ist dieser Part:

Duisburg, 17. Juni 2011 – Die HAMBORNER REIT AG expandiert wie angekündigt weiter. Nachdem Ende Mai bereits der Kaufvertrag über eine Einzelhandelsimmobilie in Langenfeld unterzeichnet wurde, kann die Gesellschaft nunmehr den Erwerb eines OBI-Baumarkts verkünden. Das rd. 11.400 qm große Objekt, das noch errichtet wird und dessen Fertigstellung für 2012 geplant ist, liegt in einem Gewerbegebiet im Stadtteil Brand, ca. 5 km südöstlich von der Stadtmitte Aachens entfernt. OBI ist seit rund 20 Jahren am Standort Aachen-Brand vertreten, gibt aber den bestehenden Markt auf, um sich an diesen neuen und attraktiveren Standort zu verlagern.

Verkäufer ist eine Projektgesellschaft der Schoofs Gruppe aus dem niederrheinischen Kevelaer, ein Projektentwickler, Bauherr und Bauträger für Fachmarktzentren, Baumärkte und Discounter. Die Bruttorendite liegt bei rd. 7,5 %.Mit der Akquisition in Aachen hat HAMBORNER damit in diesem Jahr bereits für rd. 33 Mio. EUR Kaufverträge unterzeichnet. Vier Objekte im Gesamtvolumen von rd. 58 Mio. EUR sind in 2011 zudem in die Bücher übergegangen. Weitere Ankäufe sind in Prüfung.

Schauen wir uns zum Vergelich nochmal die entsprechende Sektion im Hornbach Holding Geschäftsbericht auf Seite 79 an:

Der Teilkonzern HORNBACH-Baumarkt-AG verfügt zum Bilanzstichtag 28. Februar 2011 über Immobilien im In- und Ausland, die als Bau- und Gartenmärkte für eigene Zwecke genutzt werden, mit einem Buchwert von rund 383 Mio. €. Auf der Grundlage von innerbetrieblich verrechneten marktgerechten Mieten und einem Multiplikator von 13 sowie einem Altersabschlag von 0,6 % p. a. bezogen auf die Anschaffungskosten errechnet sich für diese Immobilien ein Ertragswert von rund
578 Mio. €. Nach Abzug der Buchwerte (383 Mio. €) ergeben sich rechnerische stille Reserven in Höhe von rund 195 Mio. €.

Fazit: Der Multiplikator von 13 bei Hornbach entspricht einer impliziten Bruttorendite von (100/13) = 7,70%. Das heisst die Immobilienbewertung bei Hornbach scheint selbst auf Basis der veröffentlichten Verkehrswerte noch auf der konservativen Seite zu sein.

4 comments

  • Ich bin leider kein Gewerbeimmobilienspezialist, aber 10 jahre sind für einen Baumarkt wohl zu wenig. Immehrin scheinen die Renditen ja auch bei den Sale und Leaseback Transaktionen erzielt zu werden.

    D.h. ein Käufer, der den OBI Baumarkt für 6,5% Mietrendite auf 10 Jahre kauft, würde nach Deiner Rechnung dann mit 100% Abschreibung (auf das gebäude) rechnen müssen. Da würde dann aber nix mehr übrigbleiben.

  • Oft macht das schon Sinn. Ich nenne mal als Beispiel Immobilien die für die Disounter Aldi, Lidl, Penny Markt errichtet werden, und schon 10Jahre nach Errichtung wieder abgerissen werden. Die durchschnittliche Verweildauer in einer Immbolie dürfte jedenfalls bei Aldi&Co 10Jahre nicht deutlich überschreiten. Baumärkte dürften zwar länger in einer Immobilie bleiben als Aldi&Co, trotzdem sollte das Discounterbeispiel zeigen, daß selbst wenn man Nettomietrenditen von über 10% bekommt, die Immobilien trotzdem noch oft zu teuer sind.

  • Ich sehe das anders. Als konservativ würde ich die Immobilienbewertung erst dann bezeichnen wenn der Altersabschlag bei mindestens einem Vielfachen der 0,6%p.a. liegen würde.

    • hmmm, eigentlich ein gutes Argument, allerdings hättest Du dann ältere Immobilien mit Mietrenditen von deutlich über 10% p.a. im Bestand, zudem geht ja auch der Renovierungs und Erhaltungasaufwand durch die GuV. Macht das Sinn ?

      Man bewertet doch ältere Immobilien (wenn sie in gutem Zustand sind) auch nach Mietrendiet, oder ?

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