(Ehemals) Offene Immobilienfonds vs. Immobilienunternehmen ?

Halil hatte ja folgende Frage in einem der Degi Artikel gestellt:

Halil Bahadirli :

Der Degi International hat eine Immobilie in Paris über dem Buchwert von 114,8 Mio. Euro verkauft.


http://www.aberdeen-immobilien.de/doc.nsf/Lit/SalesAidDirectPropertyGermanyAnteilpreis%C3%A4nderungDegiInternational20111202


Es waere schön, wenn du noch einmal eine aktualisierte Einschaetzung abgeben könntest. Ich habe gekauft und halte das Chance-Risiko-Verhaeltniss hier für sehr gut, da mir das Abwaertspotenzial begrenzt zu sein scheint.

Mein Problem ist momentan, dass ich mir nicht sicher bin ob nicht die großen Immobienunternehmen eine interessantere Analgemöglichkeit sind wenn man Immobilienexposure haben will.

Schaut man sich z.B. die Werte an die im Euro Stoxx 600 drin sind sieht man, dass man auch hier recht renomierte Unternehmen zu ordentlichen Abschlägen auf die NAVs bekommt:

Name Price to Book Ratio
IMMOFINANZ AG 0.35
GECINA SA 0.53
FONCIERE DES REGIONS 0.61
WERELDHAVE NV 0.65
CORIO NV 0.67
EUROCOMMERCIAL PROPERTIE-CV 0.69
COFINIMMO 0.79
ICADE 0.96
UNIBAIL-RODAMCO SE 1.05
KLEPIERRE 1.55

Einer der großen Vorteile der Immobiliengesellschaften ist, dass sie jetzt nicht verkaufen müssen, sondern evtlk. schnäppchen machen können.

Sehr interessant ist z.B. Corio, einer der führenden Einkaufszentren Betreiber mit einer Dividendenrednite von fast 9%.

Fazit: Bevor ich wieder in DEGI, AXA und Co einsteige, sollte man sich auch die Immobileinunternehmen nochmals genauer anschauen.
Einige sehen auf den ersten Blick durchaus interessant aus, wenn man Immobilienexposure im Portfolio haben möchte. Die Bewertungen scheinen mir vergleichbar zu den Abwicklungs OIs zu sein.

10 comments

  • Bei Werten wie Corio wäre ich vorsichtig. 8% ist ne Momentaufnahme zu aktuellen Mieten und FK-Zins. Genauso NAV zu aktuellen Gegebenheiten…

    “By 30 September 2010, the property portfolio was spread more evenly over the home markets: the Netherlands 27%, France 27%, Italy 20%, Spain/Portugal 10%, Germany 8% and Turkey 8%. ”

    Das schreit nicht gerade nach Mieten/NAV-Wachstum. Dazu sind die TOP10-Immos rund 38% des Portfolios. Und die stehen in Städten wie Bursa, Dresden, Duisburg, Naples oder Utrecht…

  • #best_choice,

    danke, das ist wirklich ein sehr interessanter Tipp.

    mmi

  • Bei den Immobiliengesellschaften könnte man noch Segro Plc hinzufügen. Mehrere Third Avenue Funds haben im letzten Quartal größere Positionen gekauft. Im folgenden Bericht sind zwei interessante Kommentare.

    http://www.thirdavenuefunds.com/ta/documents/reports/TAF%204Q2011%20Shareholder%20Letters.pdf

  • Ok, 9% Dividende hört sich tatsächlich nicht schlecht an. Das wäre dann schon für Rentenportfolio interessant – also im Sinne von dauerhaft halte und Dividende kassieren. Müßte man sich mal näher anschauen, wie hoch die gehebelt sind und wie das Risiko ist.

  • Winter,

    zu Punkt b) gebe ich Dir allerdings recht. OIs sind eine “Special Situation” die an sich interssant sein KÖNNEN. Dann allerdings auch nur als “Special Situation” mit begrenzter Korrelation zum gesamtmarkt.

    Wer echtes Immobilienexposure will, sollte sich wohl eher an Immobilienaktien halten.

    MMI

  • #winter,

    kleiner Einspruch: bei einer aktuellen Div Rendite z.B. bei Corio von 9% würde ich nicht von einem Zeroboind sprechen.

    Ausserdem kann man bei den OIs nicht wirklich sichher sein, ob in dne 3 Jahren abverkauft wird, evtl. gehts dann einfach an die Depotbank.

    mmi

  • Die offene Immobilienfonds sind für mich deswegen und nur deswegen interessant, weil sie
    a) eine Alternative zu Aktien darstellen,
    b) und das Investment zeitlich begrenzt ist, und damit automatisch auch die Kursschwankungen während der Laufzeit.
    Man hat also die Aussicht auf eine ordentliche Rendite in überschaubarer Laufzeit.
    Eine normale Immobilienaktie mag zwar langfristig interessanter sein, verhält sich aber eher wie ein Zerobond: Es kann sein, daß die Kurse in ein paar Jahren immer noch niedrig sind, weil das Kurs-zu-NAV-Verhältnis immer noch niedrig ist. Das wird dummerweise genau dann zu erwarten sein, wenn auch die Aktienkurse im Keller sind, und damit die Zeit gekommen wäre, wieder in Aktien zu wechseln. Durch die absehbare Liquidierung und die zwischenzeitlichen Ausschüttungen wird das bei den Immofonds nicht der Fall sein, da sollte sich der Kurs dem (tatsächlichen) NAV anpassen. Mit anderen Worten, man hat auf Sicht nicht das allgemeine Marktrisiko bzw. nur zum Teil (weil die enthaltenen Immobilien etwas an Wert verlieren bzw. nicht zu günstigen Kursen verkauf werden können).

  • Das Problem bei diesen Immo-Aktien ist, dass fast alle sich auf Frankreich, Niederlande und Belgien konzentrieren.

    Daher dürfte das Portfolio bspw. nicht auf dem Niveau einer Deutschen Euroshop sein.

    In Polen gibts auch noch eine Globe Trade Centre. Die auch fett gefallen ist. Die haben nur Osteuropa-Shopping-Centre. Aber keine Ahnung wie die Bewertung genau ist

  • Halil,

    da muss ich etwas widersprechen. Mir ist es zum beispiel nicht möglich, für den DEGI oder Axa einen Art FFO zu errechnen, auch werden für viele Objekte die tatsächlichen Mieten nicht angegeben.

    Bei den indirekten Beteiligungen sieht man gar nichts, weder Zinsen noch Mieten, nur einen Nettobetrag.

    Das Reporting ist bei Reits um Längen besser.

    Bei den NAvs der OI sollte man zudem auch nicht die Abwicklungskosten unterschätzen.

    mmi

  • Das ist schon korrekt. Was ich bei den offenen Immobilienfonds so interessant finde, ist der automatische Katalysator der Abwicklung und der dadurch verursachten regelmaessigen Rückflüsse an Anlagevermögen.

    Gerade die beiden in Abwicklung befindlichen Degi International und Axa Immoselect halte ich angesichts dieser Tatsache für interessant. Sollten sich bei beiden noch ein paar Immo’s zu NAV verkaufen lassen, dürfte sich der Börsenabschlag schnell einengen. Der Chart beim Degi International scheint das gerade langsam einzupreisen, so wie er seit der Meldung über die Abwicklung hochkrabbelt.

    Jenseits dessen scheint mir hier der ganze Prozess und die Bewertung auch transparenter als bei anderen Immobilienunternehmen. Und dementsprechend scheint mir das anzusetzende maximale Verlustrisiko robuster zu sein, als bei börsennotierten Unternehmen, wo immer ein seltenes Ereignis alle Modelle über Nacht ad acta führen kann.

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