Opportunistic Investment: Offene Immobilienfonds Teil 3 – DEGI International

Basierend auf den beiden vorangegangenen Postings ist es jetzt kein großer Schritt mehr, einen “fairen” Wert der Immobilienfonds zu ermitteln.

Für den DEGI International gilt unserer Meinung nach, dass eine Wiedereröffnung zum NAV nahezu ausgeschlossen ist. Dazu wurden in der Zeit seit der Schliessung einfach schon zu viele Anteile mit hohen Discounts gehandelt, deren Käufer bei der ersten Gelegenheit zum NAV aus dem Fonds aussteigen würden. Zusätzlich läuft die letzte Frist für die Wiederöffnung noch in 2011 aus, die gesetzlichen Regelungen (selbst wenn es für Altfälle noch Änderungen geben sollten) gelten erst ab 2012.

D.h. die Bewertung des DEGI International sollte ausschliesslich unter Liquidierungsaspekten erfolgen.

Wie in Teil 2 angemerkt, notiert der DEGI bei einem impliziten FFO Multiple von 12,8 (Kursbasis EUR 28,10). Die Range von Europäischen REITS reicht wie schon angemerkt von einem Multiple 15 bis 25.

Aus diesen Annahmen kann man 3 Cases rechnen: Worst Case: Realisierung zu einem 15x Multiple, Mid Case Realisierung zu einem 20x und Best Case zu 25x. In allen 3 Fällen sollte man sicherheitshalber einen Abschlag von 10% für Schliessungskosten etc. abziehen.

Im Worstcase errrechnen wir einen Wert von 29,60 EUR pro Anteil, im Mid case von 39,5 EUR und im Best Case Case gut 49 EUR.

Gewichtet ergibt dies für den DEGI International pro Anteil einen fairen Wert von ca. 37,5 EUR oder eine Upside von gut 33% auf den aktuellen Wert. Würde sich der Wert (entweder durch Schüttungen oder Kursänderungen) innerhalb von 3 Jahren reailsieren, währen das gute 10% p.a. bei unserer Meinung nach relativ geringen Downside Risiken.

Noch eine ergänzende Beemerkung zum anderen DEGI, dem DEGI Europa:

Am Chart der letzten 12 Monate sieht man, dass der DEGI Europa besser performt hat als der DEGI International, trotz unserer Meinung deutlich weniger attraktiver Kennzahlen.

Degi relativ

Auch das könnte zugunsten des DEGI International sprechen. Nachteil ist natürlich (relativ) gesehen die offene Zukunft des Fonds, was aber nicht unbedint schlecht sein muss.

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