DEGI International – Paketverkauf 01.06.2011

Zunächst mal vielen Dank an Winter, der uns sehr zeitnah auf den aktuellen Paketverkauf beim DEGI International hingeweisen hat.

Erfreulich ist schon mal die Tatsache, dass 4 Objekte im Gesamtwert von gut 200 Mio. zum ausgewiesenen (aber netürlich früher reduzierten) Verkehrswert verkauft werden konnten:

London EC4, 27-37 Cannon Street, “Watling House“
(Verkehrswert und Verkaufspreis: 62,3 Mio. GBP)

1000 Brüssel, Rue D´Arlon 88, “Espace Orban”
(Verkehrswert und Verkaufspreis: 36,6 Mio. EUR)

1000 Brüssel, Rue de la Science 27/29/31, “Espace Orban”
(Verkehrswert und Verkaufspreis: 43,8 Mio. EUR)

15000 Prag 5, Plzenska 5
(Verkehrswert und Verkaufspreis: 52,4 Mio. EUR)

Bei den beiden Belgischen Objekten hatten wir in unserer Bottom Up Analyse eigentlich gut 20% Abschlag eingerechnet gehabt, ebenso wie bei dem Objekt in Prag.

Ganz grob gesagt kommen wir für diese Objekte dann auf eine positive Abweichung von 1 EUR pro Anteilsschein im Vergleich zu unserer Bottum up Bewertung.

Ebenso positiv sind die diesesmal deutlich geringeren Vorfälligkeitsentschädigungen:

Aufgrund von Vorfälligkeitsentschädigungen für die vorzeitigen Rückführungen von Immobilien-finanzierungen ergibt sich jedoch ein negativer Effekt auf den Anteilwert. Daher ist am 01.06.2011 der Anteilwert des DEGI INTERNATIONAL von 44,11 Euro um 0,15 Euro auf 43,96 Euro je Anteilschein zurückgegangen. Verkaufsnebenkosten sind dem Fonds nicht angefallen.

Die 15 Cent auf den Anteilswert sind gut 5,4 Mio. EUR oder 2.6% auf den Verkaufswert, bei Alder Castle waren das ja prozentual deutlich mehr.

Rechnen wir mal unseren alten Discount plus die positven Realiiserungen inkl. der niedrigeren Vorfälligkeitsentschädigungen, dann müsste man vom Buchwert nur ca. 12,7 EUR abziehen und hätte einen erwarteten Erlös von gut 31,50 EUR pro Anteil.

Für einen geringeren Discount müsste man allerdings noch mehr solcher Verkäufe nahe am Buchwert sehen, das waren jetzt ja nur ca. 10% des Bestandes und auch zu 100% vermietete Objekte.

Fazit: Der Paketverkauf ist positiv zu werten, allerdings sollte man nicht erwarten dass alle Objekte zum ausgeiesenen Verkehrswert verkauft werden können. Aus unserer Bottom Up Bewertung mit unveränderten Discounts würde bei einer Ananahme von 2,6% durchschnittlichen Vorfälligkeitsentschädigung ein Liquidationserlös von ca. 31,50 EUR pro Anteil resultieren.

4 comments

  • Hallo Winter,

    worauf beziehst Du die 5,5% Mietrendite beim AXA ? Auf den aktuellen Börsenkurs des Fonds ? ich hab jetzt am Freitag (gestern) gekauft zu um die 33,50 € je Anteil. Ich komme auf eine Bruttorendite von fast 10%. Netto ergibt sich immer noch eine ordentliche Rendite, es sind ja keine Mistimmos die der Fonds hat.

    Grüße.
    Robert

  • Hallo Winter,

    danke für den Link. Ich hab mir die Renditen durchgeschaut, für Paris, Frankfurt brüssel etc. scheinen die Werte relativ ähnlich zu sein, für Warschau, Prag etc. rwartet man in dem Bericht höhere Renditen.

    Auf jeden Fall ist das auch ein interessanter “pricing point” denn ich mal bei einer der nächsten Analysen einbauen werde.

    Klar ist, dass jede Bewertung eines Immonilienportfolios ohne genaue Objektkenntnisse ungenau ist, aber für mich ist es wichtig ein Gefühl für die Sensitivitäten zu bekommen um die mögliche “range” der Werte besser ermitteln zu können.

    Dass die Bewertungen im Fonds Müll sind dürfte hinrechend bekannt sein, das liegt aber auch an der besch… BVI Methode, bei der man z:B. Leerstände komplett ignorieren darf .

    mmi

  • Ihr hattet ja mal mit einem Immobilienreport der Dekabank verglichen. Letztendlich ist das aber der Versuch, mit ungenauen Gutachterwerten die vorliegenden Gutachterwerte beurteilen zu wollen. Hier trotzdem mal noch ein anderer Bericht:
    http://resources.knightfrank.com/GetResearchResource.ashx?versionid=501&type=1

    Das liest sich dort eher nach durchschnittlich 6% Mietrendite als 5% wie bei Deka, oft sogar höher.
    Dann sind die 5,5% Nettomietrendite, die der AXA Immoselect laut Objektübersicht ausweist, wirklich nicht viel.

    Wobei die Gutachterwerte besser Schlechtachterwerte heißen sollten, denn es ist doch offenkundig, daß etwas nicht stimmt, wenn durchweg nur abgewertet wird, obwohl die relevanten Gewerbeimmobilienmärkte teilweise gestiegen sind.

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