Category Archives: AXA Immoselect

Portfoliotransaktionen – Verkauf OIs , Schnäppchenjagd

Per heute werde ich mich erstmal komplett aus den OIs verabschieden (AXA, DEGI Int. und CS Euroreal).

Die Kurse haben sich relativ gesehen extrem gut gehalten, v.a. auch im Vergleich zu den börsennotierten Immobiliengesellschaften.

Dafür werde ich eine “halbe” Position (2,5% des Portfolios) RWE Stämme aufnehmen, sowie eine “halbe” Portion (2-3%) der IVG Wandelanleihe.

Ausführlichere Begründung folgt.

Neue “Aktuelles Portfolio” Seite

Mal eine “redaktionelle” Meldung: Ab heute gibt es eine neue Version der “Aktuelles Portfolio” Seite.

Statt der veralteten Scribd Datei gibt es jetzt immer einen Link auf das letzte Excel File und die Beiträge nach Werten geordnet. Das hilft uns auch selber die Beiträge zu finden 😉

Anbei hier nochmal der aktuelle Stand:

Aktuelles Portfolio

Portfolio KW 20.

Beiträge zu den Einzelwerten:

Long Core Value

Apogee: Erstanalyse
AS Creation: Erstanalyse und Update GB 2010
Benetton: Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
Bijou Brigitte: Erstanalyse
Buzzi Unichem: Erstanalyse
Einhell: Kurzanalyse
ENI: Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
EVN: Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
Fortum Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
Frosta: Erstanalyse und Update GB 2010
Hornbach: Erstanalyse Teil 1 und Teil 2
KSB Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
Magyar Telecom: Erstanalyse, Update 1, Update 2und ein Kommentar zur Dividendenbesteuerung
Medtronic: Erstanalyse
Noble Drilling: Kurzerwähnung
OMV: Erstanalyse
Nestle: Erwähnung als Pairtrade mit Green Mountain
Pargesa: Erstanalyse
Sto Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
Tonnelerie: Erstanalyse und Kommentar
Total Produce Erstanalyse, Update 1 , Update 2 und Update GB 2010
Tsakos Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
Vetropack: Eingangsanalyse
Westag Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
WMF Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting

Long Opportunity

AIRE KGAA: Erstanalyse, Analyse GB 2010, 10% Meldung Grevenkamp und Q1 Bericht 2011.
Axa Immoselect: Erstanalyse, Informationspolitik, Monatsbericht März 2011 sowie noch hier und hier zu aktuellen Infos.
CS Euroreal: Kurzerwähung im Startportfolio und Update
DEGI International: Erstanalyse, Q1 Update, Bottom up Analyse und aktueller Objektverkauf
Draeger Genußschein: Erstanalyse, Gedanken zur Bewertung, Long/Sort mit Vorzügen, Balaton Kaufangebot, HV und Ausgleichszahlung und nochmal Ausgleichszahlung
HT1 Funding: Ersterwähnung im Eingangsposting, Update und Auswirkungen CoBa Kapitalerhöhung

Short Opportunity

Asian Bamboo: Erstanalyse und aufgrund der Vielzahl der Beiträge hier nur GB 2010 Analyse Teil 1 fehlerhafte EPS, Teil 2 Liquiditätslage, Teil 3 Biologische Assets, Teil 4 Operativer Cashflow Shenanigan, Frageliste an IR,
Interessante Details Einzelabschluss , Q1 Zahlen, das Baumwolle Märchen, Sperrholzplatten und noch ein kleiner Erfolg.
Green Mountain: Erstanalyse, “Aua” Update
Kabel Deutschland: Erstanalyse, Gedanken zum WACC, Updates Teil 1, Teil 2 und Teil 3
Netflix: Erstanalyse sowie Updates Teil 1 und Teil 2

Axa Immoselect – Aktueller Verkauf Via Viola

Gestern hatte die Axa einen Objektverkauf im Axa Immoselct gemeldet und zwar hier.

Verkauft wurde das Objekt “Via Viola” und anscheinend über dem ausgewiesenen Verkehrswert. Laut Halbjahresbericht 2010 wurde das Objekt mit ca. 46 Mio EUR bewertet und war voll vermietet.

Da die Liquiditätsquote im Fonds dadurch um 2% gestiegen ist und das Fondsvermögen ca. 2,6 Mrd. beträgt, hat man wohl mindestens 52 Mio EUR nach Kosten realisiert.

Bevor man jetzt allerdings zu stark ins Schwärmen gerät sollte man bedenken, dass es sich hier um ein in 2003 gekauftes Objekt handelt. Da waren die Einkaufspreise noch günstig. Es gibt im Fonds genügend Objekte die 2007 bzw. 2008 gekauft wurden und die Kaufpreise vmtl. viel teurer waren und vmtl. keine Reserven gehoben werden können.

Denoch ist das eine gute Nachricht und unterstreicht die für OIs fast schon vorbildliche Kommunikationspolitik, die wir ja z.B. hier und hier schon ausgiebig gewürdigt haben.

Ausserdem scheint man bei der Bewertung deutlich konservativer gewesen zu sein als beispielsweise beim DEGI, weil da konnte ja bislang kein einziges Objekt über Buchwert verkauft werden.

Ob der Axa wieder aufmacht scheint an der Börse bei aktuell gut 34 EUR stark angezweifelt werden. Die implizite eingepreiste Öffungschance bei dem Abschlag zum NAV von 54 EUR liegt deutlich unter 50%.

Edit: Im Jahresbericht 2010 kann man lesen, dass das Objekt anscheinend im letzten Jahr komplett neu vermietet bzw. der Mietvertrag verlängert wurde. Das ist natürlich auch ein gutes Verkaufsargument und so vmtl. nicht bei allen Objekten gegeben. Ein Hinweis mehr, dass anscheinend eine “Perle” verkauft wurde.

Axa Immoselect – Aktuelle Kommunikation vom 11.05.2011

Wir hatten in der Vergangenheit ja schon mehrfach die unserer Meinung nach sehr positive Informationspolitik beim Axa Immoselct gelobt, z.B. hier oder hier.

Jetzt hat die AXA Ihre “Fragen und Antworten” zum 11.05.2011 aktualiesert und zwar hier.

Ganz interessant ist diese Passage:

Ist mit Verlusten bei dem Verkauf der Immobilien zu rechnen?
 Durch die Bewertungen des abgelaufenen Geschäftsjahres sind die Entwicklungen der Immobilienmärkte in den AXA Immoselect eingeflossen.
 Es wurde ein ausreichend großes Verkaufsportfolio definiert, um flexibel handeln zu können: Wir müssen nicht alle Objekte verkaufen, um die gezielte Liquidität zu generieren.
 Wir werden stets im besten Interesse der Anleger agieren und nicht um jeden Preis verkaufen.  Im Zusammenhang mit der Schaffung der avisierten Liquiditätsquote werden Kosten für Objektverkäufe (Transaktionskosten) und teilweise für die vorzeitige Rückführung von
Fremdfinanzierungen anfallen. Bei den Verkäufen einzelner Immobilien werden gegebenenfalls Abweichungen gegenüber den letzten festgestellten Verkehrswerten entstehen.
 Die genaue Belastung des Anteilspreises ist dabei nicht vorhersehbar. Wir schätzen, dass die erforderlichen Maßnahmen zu einem Abschlag von ungefähr 10 % des Anteilspreises führen könnten.
 Wir werden über die Entwicklungen informieren.

Die Größe des Verkaufsportfolios wird ja nicht genannt, aber 10% Abschlag auf den gesamten Anteilspreis ist schon ordentlich. Würden sie z.B. die Hälfte verkaufen wären das ja 20% auf die Objekte gerechnet.

Das ist natürlich jetzt schwierig zu interpretieren, aber theoretisch könnte es jetzt natürlich sein, dass man erstmal die schlechten Objekte verkauft. Wer dann gleich auscasht nimmt sozusagen die Downside mit und hat keine Chance mehr an einer Erholung zu partizipieren.

Das sind aber nur Spekulationen, immerhin zeigt auch dieses Beispiel, dass die AXA mit den Anlegern kommuniziert und versucht einen Weg zur Wiedereröffnung zu finden. Die Konkurrenz wie Aberdeen (DEGI) und Pramerica (TMW) z.B. hüllen sich lieber in Schweigen.

AXA Immoselect – Monatsbericht März

Hier kann man sich den Märzbericht zum Axa Immoselct durchlesen.

Wir würden mal behaupten, dass dieser Bericht “best in class” für offene Immobilienfonds ist. Klar sind die Abwertungen nicht besonders schön, aber es bleibt zu hoffen, dass die serr offene Art der Berichterstattung evtl. doch eine Basis für eine Wiederöffnung sein könnte. Interessant sind auch Informationen, dass z.B. in der Hafencity Hamburg 20% aller Objekte leer stehen.
Zum Vergleich der Monatsbericht des TMW Weltfonds. Nur die üblichen Übersichten und ganz am Ende rechts unten kurze Hinweise zu Abwertungen. Das muss nicht unbedingt Rückschlüsse auf die Qualität der Immobilien zur Folge haben, dennoch ist Transparenz evtl. ein wichtiger Faktor hinsichtlich einer evtl. Wiederöffnung.

Was wir lesen – Rückspiegel KW 14

Video: Seth Klarman

Glenview Capital: Annual Letter

Fairfax: Annual Letter

AxA Immoselect: Dubioses Umtauschangebot

China Frauds: Beitrag ValueView

Frostas Aprilscherz

Procter&Gamble verkaufen Pringles

Michael Burry: Vortragsnotizen

Charlie Munger und BYD

Qualitätsprobleme beim Buffett-Wert Johnson&Johnson

Damodaran zu Banken

Damodaran zu Katastrophen und Bewertungen

Die AIG Story

Ein potentiell interessantes Buch: “Predatory Trading and Crowded Exits: New Thinking on Market Volatility

St. Joe Company und der Leucadia Flugplatz.

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