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Axa Immoselect – Aktueller Verkauf Via Viola

Gestern hatte die Axa einen Objektverkauf im Axa Immoselct gemeldet und zwar hier.

Verkauft wurde das Objekt “Via Viola” und anscheinend über dem ausgewiesenen Verkehrswert. Laut Halbjahresbericht 2010 wurde das Objekt mit ca. 46 Mio EUR bewertet und war voll vermietet.

Da die Liquiditätsquote im Fonds dadurch um 2% gestiegen ist und das Fondsvermögen ca. 2,6 Mrd. beträgt, hat man wohl mindestens 52 Mio EUR nach Kosten realisiert.

Bevor man jetzt allerdings zu stark ins Schwärmen gerät sollte man bedenken, dass es sich hier um ein in 2003 gekauftes Objekt handelt. Da waren die Einkaufspreise noch günstig. Es gibt im Fonds genügend Objekte die 2007 bzw. 2008 gekauft wurden und die Kaufpreise vmtl. viel teurer waren und vmtl. keine Reserven gehoben werden können.

Denoch ist das eine gute Nachricht und unterstreicht die für OIs fast schon vorbildliche Kommunikationspolitik, die wir ja z.B. hier und hier schon ausgiebig gewürdigt haben.

Ausserdem scheint man bei der Bewertung deutlich konservativer gewesen zu sein als beispielsweise beim DEGI, weil da konnte ja bislang kein einziges Objekt über Buchwert verkauft werden.

Ob der Axa wieder aufmacht scheint an der Börse bei aktuell gut 34 EUR stark angezweifelt werden. Die implizite eingepreiste Öffungschance bei dem Abschlag zum NAV von 54 EUR liegt deutlich unter 50%.

Edit: Im Jahresbericht 2010 kann man lesen, dass das Objekt anscheinend im letzten Jahr komplett neu vermietet bzw. der Mietvertrag verlängert wurde. Das ist natürlich auch ein gutes Verkaufsargument und so vmtl. nicht bei allen Objekten gegeben. Ein Hinweis mehr, dass anscheinend eine “Perle” verkauft wurde.

Kapitalstruturen Teil 1: Vorzugsaktien vs. Stammaktien

Beim “Bewertungs-Professor” Aswad Damadoran gibt es einen ganz interessanten Post zum Thema Stimmrechte und wie diese im Rahmen einer Kapitalstruktur zu bewerten sind.

Seiner Meinung nach sind Stimmrechte besonders bei schlecht geführten Unternehmen wertvoll:

So, what’s the big deal with voting rights? Voting rights matter because they allow stockholders to have a say in who runs the company and how it is run. It is true that most stockholders don’t use these rights and prefer to vote with their feet, but the voting power does come into use, especially at badly managed companies, where a challenge is mounted on management either from within (activist stockholders) or from without (hostile acquisitions).

Deshalb ist seiner Meinung nach auch zwingend, dass Aktien mit Stimmrechten über den Aktien des gleichen Unternehmens ohne Stimmrechten handeln

Generally speaking, voting shares should trade at a premium over non-voting shares, but that premium should be larger in poorly managed firms than in well-managed firms.

Dazu verweiste er noch ein Paper, das man sich hier durchlesen kann wo dieser Gedanke noch vertieft wird. Das Paper an sich ist sehr lesenswert. Am einigen Beispielen (SAP; Blockbuster, Nintendo) werden recht einfach erklärt, wie man eine Kontrollprämie für Stammaktien herleiten kann, insbesondere wenn man unterstellt dass man suboptimale Strategien des aktuellen Managements (z.B. zu konservative Bilanz bei SAP) korrigieren würde.

Korrekterweise berücksichtigt er, dass die Aktionärsstrukur eines Unternehmens auch Einfluss auf die Wahrscheinlichkeit eines “Kontrollwechsels” hat, dennoch geht er davon aus, dass Aktien mit Stimmrechten immer mehr wert sein sdllten als Aktien ohne Stimmrecht, ausser es gibt keine Aussichten auf einen Kontrollwechsel.

Die Hautpthesen werden auf Seite 54. des Papers zusammengefasst:

a. The difference between voting and non-voting shares should go to zero if there is no chance of changing management/control.

b. Other things remaining equal, voting shares should trade at a larger premium on nonvoting shares at badly managed firms than well-managed firms.

c. Other things remaining equal, the smaller the number of voting shares relative to nonvoting shares, the higher the premium on voting shares should be.

d. Other things remaining equal, the greater the percentage of voting shares that are available for trading by the general public (float), the higher the premium on voting
shares should be.

e. Any event that illustrates the power of voting shares relative to non-voting shares is likely to affect the premium at which all voting shares trade.

Im Anschluß wird noch auf empirische Ergebnisse eingegangen, die teilweise etwas konträr zu den obigen Thesen sind und auf internationaler Ebene als einen Hauptfaktor das jeweilige Rechtssystem des Landes in den Vordergrund stellen aber auch die Liquidität der jeweiligen Gattungen scheint wichtig zu sein:

Shares with different voting rights are unusual in the United States, especially among larger market capitalization companies. Notwithstanding this fact, the earliest studies of voting share premiums were done with companies with different voting share classes in the United States. Lease, McConnell and Mikkelson (1983) found that voting shares in that market trade, on average, at a relatively small premium of 5-10% over nonvoting shares.

They also found extended periods where the voting share premium disappeared or voting shares traded at a discount to non-voting shares, a surprising finding that can be explained partially by the relative illiquidity of voting shares (since only a small percentage is available for public trading). The small premium commanded by voting shares was confirmed by Zingales in a study in 1995.55 Studies in recent years have expanded the analysis of voting share premiums to other markets, where differential voting rights are more common.

Premiums of a magnitude similar to those found in the United States (5-10%) were found in the United Kingdom and Canada. Much larger premiums are reported in Latin America (50-100%), Israel (75%) and Italy (80%). In a comparative study of voting premiums across 661 companies in 18 countries, Nenova (2000) concludes that the legal environment was the key factor in explaining differencesacross countries and that the voting premium is smaller in countries with better legal protection for minority and non-voting stockholders and larger for countries without such protection.

Soweit die Theorie, schauen wir uns doch einfach mal die in Deutschland gelisteten Unternehmen mit gelisteten Stamm und Vorzugsaktien anEine schnelle Abfrage hat 20 Deutsche Unternehmen “rausgeworfen”, bei denen zudem noch einigermassen Handel passiert. Sortiert wurde absteigend nach Prämie Stamm zu Vorzugsaktie:

Unternehmen VZ ST ST/VZ-1
MINERALBRU UEBERKING-TEINACH 6.5 12.5 92.3%
METRO AG 29.93 45.505 52.0%
MAN SE 65.5 97.18 48.4%
BAYERISCHE MOTOREN WERKE AG 40.32 59.16 46.7%
SIXT AG 28.075 35.655 27.0%
FRESENIUS MEDICAL CARE AG & 42 49.615 18.1%
EUROKAI KGAA 27.5 31.6 14.9%
WMF*WUERTTEMEB METALLW-AKT 28.01 31 10.7%
SARTORIUS AG 32.2 34.85 8.2%
RWE AG 38.13 40.565 6.4%
DYCKERHOFF AG 37 39.245 6.1%
BIOTEST AG 42.5 43.755 3.0%
AHLERS AG 9.7 9.9 2.1%
EFFECTEN-SPIEGEL AG 15.835 15.945 0.7%
KSB AG 567 560.05 -1.2%
HUGO BOSS AG -ORD 64.92 59.62 -8.2%
VOLKSWAGEN AG 122.2 112.2 -8.2%
FUCHS PETROLUB AG 110 97.42 -11.4%
HENKEL AG & CO KGAA 48.74 40.19 -17.5%
DRAEGERWERK AG 72.65 58.62 -19.3%

Was schon mal auffällt ist, dass die höchste Prämie für ein legendär schlecht gemanagetes Unternehmen, Mineralbrunnen bezahlt wird, soweit stimmt die Theorie. Auch die aktuelle Diskussion um MAN und die mögliche Übernahme durch VW erklärt die Prämie bei MAN.

Dass BMW allerdings schlecht gemanaged ist kann man jetzt nicht wirklich sagen und wie erklärt man die Teilweise doch recht heftigen Abschläge bei Henkel und Dräger ?

Als Kurzfazit überraschen uns v.a. folgende Positionen:

– Bei Eurokai ist keine der Gattungen in irgendwelchen Indizes, aber dennoch sind die Vz. deutlich liquider. Da hier keine Aussichten auf Kontrollwechsel bestehen überrascht der Aufschlag der Stämme

– Bei BMW scheint auch ein sehr hoher Liquiditätsabschlag eingepreist zu sein, hier aber zu Lasten der Vz. Eine Übernahme ist aufgrund der Aktionärsstruktur (Quandt/Klatten) eher unwahrscheinlich und das Unternehmen gilt als gut gemanaged.

– Zuletzt scheint der Abschlag der Stammaktien bei Dräger schon sehr hoch zu sein. Im Vergleich zu Henkel z.B. kann man wohl nicht behaupten, dass Draeger jetzt wesentlich besser geführt wird.

Fazit: Bei den Deutschen Vz. Aktien fallen Theorie und Praxis bezgl. der Bewertung doch etwas auseinander. Während man einige Fälle gut erklären kann, ist bei anderen Fällen, insbes. bei Dräger, BMW und Eurokai nicht ganz klar zu erkennen, warum die Bewertungen sind wie sie sind. Das könnte u.U. vielleicht auch interessante Ansatzpunkte für eine “Long/Short” Strategie ergeben.

Asian Bamboo – Interessante Details aus dem Einzelabschluss der AG

Interessanterweise hat die FAZ hier einen Kommentar zum HGB Einzelergebnis der Asian Bamboo veröffentlicht

Gewinn ist eine Frage des Bilanzstandards
Nur rechtlich ist Asian Bamboo, dessen Marktkapitalisierung gleichfalls eine halbe Milliarde Euro knapp überschreitet, eine deutsche Aktie. Der Bambuspflanzer macht nicht nur praktisch seinen gesamten Umsatz von 76 Millionen Euro in China, er hat dort seine Plantagen und Großaktionäre mit einem Anteil von rund 38 Prozent ist der Gründer und Vorstandsvorsitzende Lin Zuojun. Asian Bamboo vermeldete in den vergangenen Jahren stets hohe Umsatzrenditen von 40 bis 50 Prozent. Dabei ist indes zu berücksichtigen, dass rund 40 Prozent des Gewinns aus Änderungen der Bewertung der Bambuspflanzungen entstehen.

Das ist nach dem Bilanzstandard IAS möglich. Nach dem HGB-Abschluss der AG lag der Überschuss 2010 bei 10,2 Millionen Euro, nach IAS bei 33,5 Millionen. 2009 fiel nach HGB sogar ein kleiner Verlust an, nach IAS betrug der Gewinn 28,6 Millionen Euro. Den Analystenprognosen liegt der IAS-Abschluss zugrunde und so werden die KGVs auf 9,3 für das laufende und 6,8 für das kommende Jahr geschätzt. Nach HGB läge das KGV wohl deutlich höher.

Diese Aussage ist unserer Meinung nach (mit Verlaub) aber völlig irrelevant.

Ein HGB Einzelabschluss an sich ist kein Gradmesser für die Ertragskraft eines Unternehmens und weicht in der Regel deutlich vom Konzernabschluss ab.

Eine Siemens AG z.B. zeigt im Einzelabschluss 2010 einen Gewinn von 2.561 Mio EUR aus, im Konzernabschluss dafür 4.068 Mio EUR.

Der Grund ist recht einfach: Die meisten “Obergesellschaften” der börsennotierten Unternehmen sind heutzutage reine Holdinggesellschaften. D.h. die börsennotierte AG hält meistens nur Anteile an den jeweiligen operativen Töchtern.

Im Konzernabschluss werden die Erträge der operativen Töchter zusammengezählt. Im Einzelabschluss der Obergesellschaft werden dagegen nur die Dividenden ausd en Tochtergesellschaften als Gewinn gezeigt. Eine annähernde Übereinstimmung von Obergesellschaft und Konzern würde man nur erreichen können, wenn die Tochtergesellschaften 100% ihres Gewinnes ausschütten würden. Das wird in der Regel aber u.a. aus steuerlichen Gründen nicht gemacht.

Zurück aber zu Asian Bamboo und den versprochenen interessanten Details.

Auf Seite 3 des Einzelabschlusses 2010 findet man folgende Erklärung zum Jahresüberschuss:

Der Jahresüberschuss 2010 in Höhe von EUR 10,2 Mio. (2009: Jahresfehlbetrag EUR 0,05 Mio.) resultiert im Wesentlichen aus einer Dividende der Hong Kong XRX Bamboo Investment Co., Ltd. von EUR 10,0 Mio. (Vorjahr: EUR 0) und Zinserträgen von EUR 2,7 Mio (Vorjahr: EUR 1,9 Mio.). Der Anstieg der Zinserträge resultiert aus der weiteren Darlehensgewährung an verbundene Unternehmen.

Soweit so schön, eine ordentliche Dividende aus Hongkong, alles klar ? Leider nicht. Folgender Passus aus Seite 2 erklärt die etwas angespannte Liquiditätslage bei der AG:

Die liquiden Mittel betragen EUR 3,0 Mio. (2009: EUR 13,4 Mio.). Der Rückgang resultiert im Wesentlichen mit EUR 5,3 Mio. aus den nicht durch die Mittel aus der Kapitalerhöhung gedeckten Darlehensgewährungen und mit EUR 4,2 Mio. aus der Dividendenzahlung für das Vorjahr.

Keine Rede von den “Dividenden” oder Zinszahlungen der Töchter. Des Rätsels Lösung findet man aber auch auf Seite 2:

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen gegen Hong Kong XRX und resultieren im Wesentlichen aus Dividendenansprüchen von EUR 20,0 Mio (Vorjahr: EUR 10,0 Mio.) sowie aus Zinsansprüchen der ausgereichten Darlehen von EUR 6,1 Mio. (Vorjahr: EUR 3,3 Mio.).

Schaut man sich die Einzelabschlüsse aus 2008 und 2009 an sieht man relativ schnell, dass sämtliche Dividenden und Zinserträge aus Hongkong und China als Forderung gebucht worden sind. Von den kumuliert insgesamt 26,1 Mio EUR Beteiligungserträgen ist noch kein einziger Cent Cash zurück nach Deutschland geflossen.

Auch die 2010er Dividende der Asian Bamboo AG wurde aus der Kapitalerhöhung finanziert.

Um es klar zu sagen: Eine solche Vorgehensweise ist nach HGB prinzipiell möglich aber sehr ungewöhnlich.

Fazit: Der Einzelabschluß der Asian Bamboo AG zeigt klar, dass bislang kein einziger EUR der ausgewiesenen Beteiligungserträge aus China/Hongkong zurückgeflossen ist. Die 2010er Dividende wurde aus der Kapitalerhöhung finanziert. Das Ganze ist buchhalterisch im Rahmen des Erlaubten aber dennoch sehr ungewöhnlich.

P.S.: Inwiefern das für die Bewertung der Gesellschaft relevant ist, muss jeder selber entscheiden. Wer allerdings der Meinung ist, dass er an einer “Deutschen AG” beteiligt ist, sollte sich im klaren sein, dass in Deutschland keine “harten” Vermögenswerte vorhanden sind.

Draeger Genußschein Ausgleichszahlung & relative Entwicklung zu den VZ

Da lagen wir ja mit unserer Erwartung für die Ausgleichszahlung nicht schlecht.

Lt. Bekanntmachung zahlt man:

Da die Hauptversammlung der Ausgabe neuer Genussscheine nicht zugestimmt hat, zahlt Dräger zusätzlich zur Ausschüttung auf die Genussscheine am 9. Mai 2011 für jeden Genussschein der Serie A eine Barabfindung von 5,48 Euro, der Serie K von 5,51 Euro und der Serie D von 5,53 Euro, jeweils zuzüglich 0,25 Euro Zinsen.

Wir hatten ja geschrieben, dass wir rein ökonomisch mit folgendem Wert zuzüglich zum damaligen fairen Wert des Bezugsrechts rechnen:

Was hier ökonomisch fehlt sind die Kosten die dem GS Inhaber durch die Vorfinazierung entstanden sind. Man könnte jetzt nochmal streiten ob das Fremdfinanzierungskosten wären oder Opportunitätskosten, aber eine zusätzliche Kompensation wäre angebracht. Allerdings wäre ein fairer Betrag maximal was in der Range von 2-10% pa. auf das Bezugsrecht oder 0,10 EUR bis 0,55 EUR und damit nicht in der Größenordnung von der viele andere träumen.

Mit den 25 Cent ist man damit etwas in der unteren Hälfte der Range aber dennoch ist das aus unserer Sicht ein “fairer” Wert. Sicher gibt es Stimmen, die Ihre 33 EUR und mehr haben wollen, die Kursentwicklung nach dem Abschlag heute aber zeigt, dass die Markt schon richtig eingschätzt hat.

Entscheidend ist unserer Meinung wie schon angemerkt, ob es einen kollektiven Anspruch der Genußscheininhaber auf unveränderte Gewinnbeteiligung an der Firma gibt. Als Nichtjuristen würden wir dies aber in Frage stellen, aus dem Prospekt kann man das nicht herauslesen.

Anbei nochmal grafisch (und um das neue Google Interface zu testen) die Entwicklung der Genußscheine relativ zu den Vz Aktien inkl. des 52 Wochen Durchschnitts seit Dezember 1998:

Schon interessant, wie eng sich die Entwicklung des Verhältnisses am 52 Wochen Durchschnitt “orientiert”, mit gutem Willen kann man allerdings jetzt eine steigende Tendenz erkennen. Mehr dazu aber in einem folgenden Beitrag

Axa Immoselect – Aktuelle Kommunikation vom 11.05.2011

Wir hatten in der Vergangenheit ja schon mehrfach die unserer Meinung nach sehr positive Informationspolitik beim Axa Immoselct gelobt, z.B. hier oder hier.

Jetzt hat die AXA Ihre “Fragen und Antworten” zum 11.05.2011 aktualiesert und zwar hier.

Ganz interessant ist diese Passage:

Ist mit Verlusten bei dem Verkauf der Immobilien zu rechnen?
 Durch die Bewertungen des abgelaufenen Geschäftsjahres sind die Entwicklungen der Immobilienmärkte in den AXA Immoselect eingeflossen.
 Es wurde ein ausreichend großes Verkaufsportfolio definiert, um flexibel handeln zu können: Wir müssen nicht alle Objekte verkaufen, um die gezielte Liquidität zu generieren.
 Wir werden stets im besten Interesse der Anleger agieren und nicht um jeden Preis verkaufen.  Im Zusammenhang mit der Schaffung der avisierten Liquiditätsquote werden Kosten für Objektverkäufe (Transaktionskosten) und teilweise für die vorzeitige Rückführung von
Fremdfinanzierungen anfallen. Bei den Verkäufen einzelner Immobilien werden gegebenenfalls Abweichungen gegenüber den letzten festgestellten Verkehrswerten entstehen.
 Die genaue Belastung des Anteilspreises ist dabei nicht vorhersehbar. Wir schätzen, dass die erforderlichen Maßnahmen zu einem Abschlag von ungefähr 10 % des Anteilspreises führen könnten.
 Wir werden über die Entwicklungen informieren.

Die Größe des Verkaufsportfolios wird ja nicht genannt, aber 10% Abschlag auf den gesamten Anteilspreis ist schon ordentlich. Würden sie z.B. die Hälfte verkaufen wären das ja 20% auf die Objekte gerechnet.

Das ist natürlich jetzt schwierig zu interpretieren, aber theoretisch könnte es jetzt natürlich sein, dass man erstmal die schlechten Objekte verkauft. Wer dann gleich auscasht nimmt sozusagen die Downside mit und hat keine Chance mehr an einer Erholung zu partizipieren.

Das sind aber nur Spekulationen, immerhin zeigt auch dieses Beispiel, dass die AXA mit den Anlegern kommuniziert und versucht einen Weg zur Wiedereröffnung zu finden. Die Konkurrenz wie Aberdeen (DEGI) und Pramerica (TMW) z.B. hüllen sich lieber in Schweigen.

DEGI International Jahresbericht 2010 – Bottom up Bewertung

Nachdem wir ja in den letzten beiden Beiträgen zum einen ja unser FFO Modell aktualisiert haben und auch nochmal einen Blick auf die “konsolidierte” Bilanz geworfen haben, versuchen wir uns jetzt mal in die andere Richtung und zwar einen Bottom Up Ansatz, d.h. eine Schätzung auf Einzelimmobilienbasis.

Als Grundlage haben wir einfach mal den letzten Report den letzten Deka Immobilienmonitor herangezogen, der für die größten Immobilienstandorte ganz gute Vergleichszahlen, insbesondere marktübliche Nettomieten enthält.

Insbesondere die Prognosen auf Seite 19 und die Seiten zu den einzelnen Ländern enthalten ganz sinnvolle Annahmen zu den im Schnitt erzielten Nettomieten (also Mieten abzgl. der nicht umlegbaren Bewirtschaftskosten).

Für unseren Bottom-Up ansatz haben wir folgenden Ansatz gewählt:

1. Wir starten zunächst mit den Objekten, für die ein tatsächlicher Mietertrag ausgewiesen wird. Das ist ja aufgrund der Regelungen nur 17 Objekte mit einen “gutachterlichen Verkehrswert” von ca. 1,4 Mrd oder knapp 52% des konsolidierten Immobilienvermögens von 2,6 Mrd. Euro.

2. Wir nehmen den für 2011 als tatsächlich erwarteten Mietertrag pro Objekt, ziehen die durchschnittlichen nicht umlegbaren Bewirtschaftskosten ab und errechnen eine Nettomietrendite.

3. Im dritten Schritt setzen wir dann diese Nettorendite ins Verhältnis zu den Mieten im Dekareport und schauen, um wieviel man den Verkehrswert anpassen muss um auf den Deka Wert zu kommen.

Das Ergbnis kann in der folgenden Tabelle “bewundert” werden:

Objekt V.Wert 2010 Netto 2011 Netto Soll Tats. Wert Discount
           
Belgien, Leop 33.1 1.54% 5.3% 9.6 -70.89%
Belgien Rue Mont 23.1 4.47% 5.3% 19.5 -15.65%
Frankreich, Tour Mirabeau 250.0 4.12% 4.8% 214.7 -14.14%
Lux K2 56.8 4.44% 5.7% 44.2 -22.12%
Warschau ocus 121.1 3.67% 6% 74.0 -38.90%
Warschau met 166.0 4.10% 6% 113.3 -31.73%
IT Il Borgo 40.4 5.13% 5.2% 39.8 -1.38%
IT Vald 149.6 5.78% 5.2% 166.4 11.20%
IT Bodio 91.0 4.27% 5.2% 74.8 -17.79%
Polen 147.4 4.67% 6% 114.7 -22.16%
Rum2 16.2 4.87% 7% 11.3 -30.39%
Schweden 1 67.3 5.02% 4.5% 75.1 11.60%
Tschechien 34 52.4 4.14% 5.8% 37.4 -28.64%
Tschechien 35 34.9 4.92% 5.8% 29.6 -15.21%
Tschechien 36 92.9 5.65% 5.8% 90.6 -2.52%
Tschechien 37 24.1 4.47% 5.8% 18.6 -22.97%
Tschechien 38 25.3 4.95% 5.8% 21.6 -14.74%
SUMME 1,391.6     1,155.2 -16.99%

D.h. also bei den Objekten deren Mietertrag tasächlich ausgewiesen wird, errechnet sich ein Discount von 17% auf den ausgewiesenen Verkehrswert wenn man die Deka Renditen als Ausgangspunkt nimmt.

Für die anderen Objekte müssen wir uns mit einer Näherung behelfen. Im Schnitt betragen für die obigen Objekte die tatsächlich für 2011 geplanten Mieten 87% des gutachterlichen Mieterertrags. Wenn man diesen Prozentsatz näherungsweise auf alle anderen Objekte anwendet, kann man dann (abzüglich Bewi Kosten) wieder mit den Deka Vergleichswerten einen “fairen Wert ermitteln.

Die restlichen Immobilien könnte man dann wie folgt bewerten:

Objekt Wert 31.12.2010 Netto 2011 Netto Soll Tats. Wert Discount
GB Watling 68.5 4.92% 4.7% 71.8 4.76%
GB Alder 67.0 4.46% 4.7% 63.6 -5.13%
Frankreich, Futura II 38.9 3.96% 4.8% 32.1 -17.45%
Belgien, Brüssel 13.6 7.20% 5.3% 18.5 35.80%
Lux K2 58.3 3.89% 5.7% 39.8 -31.80%
Portugal Epo 19.2 5.06% 5.9% 16.5 -14.22%
Portugal Rua 36.4 4.98% 5.9% 30.7 -15.67%
Frankreich Paris 125.0 3.64% 4.8% 94.9 -24.11%
Frankreich, Toulouse 31.5 4.60% 6% 24.2 -23.26%
Belgien Av Louise 85.3 4.10% 5.3% 66.0 -22.68%
Belgien Esp. O 1 36.6 3.95% 5.3% 27.3 -25.53%
Belgian Esp. 2 43.8 4.15% 5.3% 34.3 -21.68%
Europarco II 99.8 5.08% 5.2% 97.5 -2.31%
Japan 48.3 6.33% 6% 51.0 5.47%
Kanada 289.1 4.53% 6.5% 201.6 -30.25%
Kanada 85.9 5.21% 6.5% 68.9 -19.81%
Kanada 43.0 3.57% 6.5% 23.6 -45.10%
Rumänien 44.3 3.00% 6.5% 20.4 -53.85%
           
Summe 1,234.5     982.4 -20.42%

Hier würden wir also einen Abwertungsbedarf von ca. -20,5% auf den aktuellen NAV sehen.

Insgesamt würde man auf Basis der Deka Zahlen den Bruttoimmobilienbestand mit ca. 2.14 Mrd EUR statt den ausgewiesenen 2,61 Mrd. bewerten, also ein Abschlga von 18,6% auf den Wert der Immobilien 2010. Bereinigt um die Cashquote von ca. 8% macht das dann einen Abwertungsbedarf von ca. 17% auf das Fondsvolumen.

Bezogen auf den aktuellen NAV von 44.22 EUR wären wir dann bei einem Liquidationswert vor zusätzlichen Schliessungskosten von 36,70 EUR.
Aktuell steht der Degi International bei ~25 Euro, was einem Abschlag von 30%, bzw. einer Upside von 50% entspricht. Von daher fühlen wir uns mit unserer Position auch im Abwicklungsfall immer noch wohl. Natürlich hätten wir lieber von Anfang an zu 25 gekauft – aber bei 28€ stellte sich die Situation ja ähnlich dar.

Asian Bamboo – Ergebnisprognosen der Analysten

Nur nochmal so aus Interesse, wie denn die Analystenschätzungen bislang aussahen:

MM Warburg rechnet mit 3,68 EUR pro Aktie in 2011

CSLA hatte in Ihrer Studie 3,86 EUR pro Aktie für 2011

Silvia Quandt hat Ihren Recherchen zu Folge für 2011 mit 3,91 EUR gerechnet.

Nach 0,62 EUR Ergebnis pro Aktie im ersten Quartal dürften hier wohl einige Anpassungen nacherfolgen. Ob das im Kurs drin ist oder nicht ist natürlich eine andere Fage.

Asian Bamboo – Quartalsbericht Q1 2011

Da ist er endlich, der Q1 Bericht von Asian Bamboo.

Aber wenden wir uns erstmal den “nackten” Zahlen zu:

Es wurden in Q1 2011 0,62 EUR pro Aktie verdient nach “angepassten” 0,43 EUR in Q1 2010, ein satter Anstieg um 44%. Die Aktie macht einen ordentlichen Satz nach oben!

Ein schneller Blick in den Q1 Bericht 2010 zeigt, dass man eigentlich 2 “bereinigte” Ergebnise als Vergleichswert zur Auswahl hat. Einmal mit Papierprodukten, von 0,65 EUR, einmal ohne Papier, ohne Währung und ohne SAR von 0,78 EUR. Die aktuelle Zahl von 0,62 EUR scheint ohne Papier zu sein, man weiss aber nicht ob jetzt Währungen und SARs berücksichtigt sind.

Wir hatten ja in einem unserer früherer Beiträge erwähnt, dass durch die (jetzt) richtige Bilanzierung der Assets die Abschreibungen steigen und die ausgewiesene Marge zwangläufig fallen muss. Die jetzigen 36% vergleichen sich zu urspr. 45% bzw. 64% im ausgewiesenen Q1 ohne Abschreibungen.

Die Abschreibungen werden in der GuV leider nicht explizit ausgewiesen, aber in der Cashflowrechnung findet man unter “Aufwendungen aus der Abnahme langfristiger Pachtvorauszahlungen” einen Wert von 2.7 Mio EUR für Q1 2011 und 1.5 Mio EUR für Q1 2010.

Zwischenfazit 1: Die hohe ausgewiesene Steigerungsrate beim Quartalsergebnis stammt vollständig aus der nachträglichen Reduzierung des Vergleichsquartals. Wie genau das Vorjahresesergebnis adjustiert wurde ist allerdings für uns nicht direkt ersichtlich.

Ganz interessant auch die Aussagen zur Papierproduktion aus der Umsatzanalyse auf Seite 12:

Im ersten Quartal 2010 verbuchten wir aus Verkäufen von Papierprodukten Umsatzerlöse in Höhe von 2,3 Mio. EUR sowie diesbezügliche Umsatzkosten in Höhe von 2,2 Mio. EUR. Da wir diesen Geschäftszweig mittlerweile einem assoziierten Unternehmen (Haoming) zugeordnet und folglich im ersten Quartal 2011 keine Umsatzerlöse und -kosten aus den Verkäufen von Papierprodukten gebucht haben, sind Vorjahresvergleiche auf Quartalsbasis ohne Berücksichtigung dieser Posten aussagekräftiger.

Auf Seite 21 steht Folgendes:

Die im Geschäftsbericht 2010 dargestellten rechtlichen Konzern- und Organisationsstrukturen haben sich zum 31. März 2011 nicht verändert.

Wir haben weder Zeit noch Lust jetzt in IFRS Kommentaren nachzulesen, aber eine “Ausbuchung” von Umsätzen ohne Veränderung der Beteiligungsstrukturen erscheint zumindest ungewöhnlich. Für Asian Bamboo hat das natürlich den netten Nebenffekt, dass dadurch die Gesamtmarge besser aussieht weil das Papiergeschäft nicht besonders profitabel war.

Mit dem Papiergeschäft wäre die Marge (Annahme: Umsatz 2,3 Mio, 0,1 Mio Ergebnis wie 2010) nur bei (9,5+0,1)/(26.5+2.3)= 33,3%

Zwischenfazit 2: Es ist nicht wirklich nachvollziehbar, warum plötzlich ohne Änderung der Konzernstruktur das unprofitable Papiergeschäft aus den Umsätzen “verschwindet”. Dadurch verbessert sich die ausgeweisene Marge um ca. 2.7%

Die aussergewöhnliche Kreativität der Buchhaltung wird auch der Verbuchung der Investitionen für die Faserproduktion unter Beweis gestellt.

Auf Seite 14 steht dazu Folgendes:

Wir tätigten im ersten Quartal eine Vorauszahlung in Höhe von rund 5,8 Mio. EUR an Zhongzhu für den Start der Bambusfaserfertigung. Diese Vorauszahlung ist in der Bilanz in den “Sonstigen finanziellen Vermögenswerten” unter den kurzfristigen Vermögenswerten erfasst.

Das ist schon mal sehr interessant, denn eigentlich sollte eine Investition sich ja irgendwo im Anlagevermögen wieder finden und nicht in den sonstigen kurzfristigen Vermögensgegenständen. Auch steht nirgends, was denn das Investitionsvolumen insgesamt ist.

Ein kurzer Blick in den Einzelabschluss der AG zeigt auf Seite 2 einen ganz interessanten Satz:

Weitere EUR 24,0 Mio. wurden der im Berichtsjahr gegründeten Bamboo Industrial (Hong Kong) Co., Ltd. für Investitionen in die Bambusfaserproduktion als Darlehen mit einer Verzinsung von 3% p.a. und einer Laufzeit von fünf Jahren ausgereicht. Für die Gründung selbst wurden HKD 10.000 (= TEUR 1) investiert.

Daraus könnte man schliessen, dass man insgesamt 24 Mio für die Bambusfaser Produktion angesetzt hat, also noch 19 Mio EUR kommen werden.

Jetzt kommt was, was wir nicht wirklich verstehen: “Shaowu Zhongzhu” ist ja keine Tochtergesellschaft sondern “Kooperationspartner”. Im Geschäftsbericht 2010 steht dazu noch Folgendes:

Der Start des Projekts zur industriellen Fertigung von Bambusfasern ist die allerwichtigste unternehmerische Initiative seit unserem Börsengang im November 2007. Als Marktführer in der Bambusindustrie und aufgrund unserer Forschungs- und Entwicklungskapazitäten, der Partnerschaft mit Shaowu Zhongzhu, der Finanzkraft der Gesellschaft und des direkten Zugangs zu Rohstoffen sind wir für den Eintritt in diesen Geschäftszweig
gut positioniert.

In der ersten Phase, die im März 2011 bereits den ersten Output generierte, agiert Shaowu Zhongzhu als OEM Anbieter
(„Originalhersteller“/„Original Equipment Manufacturer“).

Um das jetzt also richtig zu verstehen:

Nicht Asian Bamboo selber oder eine Tochtergesellschaft baut die Anlage sondern die Firma “Shaowu Zhongzhu” ist so freundlich das zu übernehmen. Die 5,8 Mio sind auch nur eine “Vorauszahlung”, es wird nirgends erwähnt, wieviel das Projekt eigentlich kostet und ob wann und wie der Übergang stattfinden soll.

Im Geschäftsbericht 2010 auf Seite 18 findet man noch folgende Passage:

Wir haben die Produktion im März 2011 aufgenommen und planen für dieses Jahr eine Produktionsmenge von 15.000 Tonnen. Unsere jährliche Produktionskapazität wird sich schrittweise auf 50.000 Tonnen im Jahr 2012 sowie möglicherweise 100.000 Tonnen im Jahr 2013 erhöhen. Das Management der Anlieferung sowie die Logistik in Bezug auf die Bambusstämme fallen in unseren Verantwortungsbereich, und wir werden einen Großteil der Nachfrage selbst abdecken können.

Muss man das so interpretieren, dass die eigentliche Wertschöpfung beim Kooperationspartner liegt und man nur die Bambusstämme anliefert ? Die Formulierung könnte das nahe legen.

Etwas seltsam ist auch der Inhalt früherer Pressemeldungen im Zusammenhang mit dem Kooperationspartner, z..B. aus dem Jahre 2009

Demnach war der Kooperationspartner schon 2009 der größte Bambus Celluloseproduzent in China:

About Shaowu Zhongzhu:

Shaowu Zhongzhu is the largest bamboo pulp production company in China and the company is currently owned by Zhongzhu Paper Industry Group Co., Ltd., a privately owned company. Currently the annual production capacity is around 100,000 tons, which is estimated to increase to 150,000 tons by 2010. The company mainly produces high-end copy paper and pulp with bamboo as its main raw material.

Das ist schon sehr nett, dass man dann Asian Bamboo “hilft” eine Konkurrenzproduktion für das eigene (zukünftig angepeilte) Geschäft aufzubauen, aber wirklich verstehen tun wir das nicht?!?

Zwischenfazit 3: Die Art und Weise wie die Bambusfaserproduktion aufgebaut wird (Entwicklung und Bau durch eigentlich ein Konkurrenzunternehmen, Ausweis der Kosten als “kurzfristiges finanzielles Investment”) ist zumindest ungewöhnlich. Es ist nicht klar, wieviel tatsächlich investiert werden muss.

Ein letzter Punkt: Im Q1 Bericht wird noch empfohlen, sich durch Lesen des Lenzing Ag Geschäftsbericht weiterzubilden, dem weltweiten Marktführer in der Viskose Herstellung.

For investors wishing to learn more about the market environment for viscose, which is a product produced out of cellulose fibre, the web-site of Lenzing AG, a leading producer of these materials and a listed company on the Vienna stock exchange, is a good starting point.

Was bei Lenzing am ersten auffällt ist die Tatsache, dass die Margen beim Weltmarktführer nur halb so hoch sind wie die geplanten Margen bei Asian Bamboo.

Fazit: Die Zahlen von Asian Bamboo bleiben sehr schwierig zu durchschauen, da man nicht genau weiss wie die Vorperioden adjustiert worden sind. Und es ist eine Menge adjustiert worden! Es verschwinden Geschäftsbereiche (Papier) ohne wirkliche Erklärung und der Aufbau des Bambusfasergeschäftes durch den Kooperationspartner erscheint zumindest ungewöhnlich.


P.S. Unsere Frageliste wurde übrigens trotz mehrfachen Nachfragens nicht beantwortet

AIRE KGaA – Grevenkamp über 10%

Da hat Herr Grevenkamp aber recht schnell geschaltet. Laut dieser Meldung hat er jetzt auf über 10% aufgestockt, die letzte Meldung vom 4. Oktober war 5.375%.

Name: Hubert Grevenkamp

Staat: Deutschland

Veröffentlichung gemäß § 26 Abs. 1 WpHG

Herr Hubert Grevenkamp, Deutschland, hat uns mit Schreiben vom 10. Mai 2011

gemäß § 21 Abs. 1 WpHG (Aktie) mitgeteilt, dass sein Stimmrechtsanteil an der

AIRE GmbH & Co. KGaA, Speicherstrasse 55, 60327 Frankfurt am Main, am 5. Mai

2011 die Schwelle von 10% überschritten hat und 10,04% (entspricht 424.000

Stimmrechten) betrug.

Frankfurt am Main, 11. Mai 2011

AIRE GmbH & Co. KGaA

Rückfragehinweis:
AIRE GmbH & Co. KGaA

Da hat er sich anscheinend noch eine Block von den Altaktionären gesichert und weiter zugekauft. Es bleibt weiter interessant.

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