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Auf den Spuren Warren Buffets: Comprehensive Income am Beispiel Siemens

Ein Thema das uns schon lange am Herzen liegt ist das sog. “Comprehensive Income”, eine Zahl die (leider zu unrecht) kaum in Unternehmensanalysen beachtet wird.

Liest man einen der Berichte von Warren Buffet, fällt einem als erstes auf, dass der gute Warren als Maßstab seines Erfolges nicht die Performance seiner Aktie, EBITDA, Cashflow, Operatives Ergebnis o.ä. sondern die langfristige Entwicklung des Eigenkapitals von Berkshire heranzieht. Die Argumentation Buffetts beruht darauf, dass sich eine Aktie ohne Dividenden und Splits langfristig etwa in dem Maße entwickeln sollte – wie das Eigenkapital steigt. Bei Berkshire (die noch nie Dividende gezahlt hat – oder gesplittet wurde – passt diese Betrachtung sehr gut. Natürlich interpretiert er die ein oder andere Buchung etwas anders als das US GAAP vorschreibt, aber die Entwicklung des Eigenkapitals und damit der ausgewiesen Wert für den Aktionär ist für ihn der Maßstab aller Dinge.

Jetzt wird es etwas technisch:

Unter modernen Bilanzierungsmethoden gilt der alte Grundsatz der Bilanzstetigkeit leider nicht mehr. Unter HGB galt vereinfacht folgendes:

Eigenkapital (Beginn Periode t) + Gewinn (Periode t) abzgl. Dividende (Periode t) = Eigenkapital (Ende Periode t).

Der “Ertrag” für den Aktionär ist dann klar: Gewinn der Periode t, zum Teil ausgezahlt als Dividende und zum Teil eingebucht in die Gewinnrücklage und damit Eigenkapital erhöhend.

Soweit so gut. Unter IFRS aber gilt dieser alte Grundsatz nicht mehr. Vielmehr können diverse Wertveränderungen ohne Umweg über die Gewinn- und Verlustrechnung direkt mit dem Eigenkapital verrechnet werden. Dazu gehören u.a.

– Wertveränderungen von bestimmten Wertpapieren und Derivate (“Available for sale”)
– Wertveränderungen von Pensionsrückstellungen
– Wertveränderungen im Kapital von Tochterunternehmen in Fremdwährung

Ein gutes Besipiel dazu ist Siemens: laut eigener Verlautbarung hat man das Jahr 2010 mit einem Rekordergebnis abgeschlossen. Gräbt man mal ein bischen im Geschäftsbericht findet man viele schöne Zahlen auf der Übersichtsseite:

“Adjusted EBITDA” 10 Mrd. EUR
“Income Continuing Operations” 4,1 Mrd oder 4,54 EUR pro Aktie

Wühlt man sich dann bis zu den konsolidierten Zahlen durch, sieht es dann schon etwas ernüchternder aus:

Erstmal reduziert sich das Net Income auf 4,45 EUR die Aktie, wenn man diverse Faktoren miteinbezieht. Interessant wird es dann aber auf Seite 149, wo das Comprehensive Income dargestellt wird:

Ganze 1,3 Mrd. kommen durch Währungsveränderungen dazu, dafür verschwinden aber gleich wieder 2,1 Mrd durch Erhöhung der Pensionsrückstellungen .

Macht als Resultat ein Comprehensive Income von nur noch 3 Mrd. statt 4 Mrd, also rund 1 Mrd. EUR weniger als noch vorne ausgewiesen.

Wer jetzt denkt, das wäre eine Ausnahme bekommt auf der gleichen Seite gleich noch 2009 mitgeliefert. 2009 wurden aus 2,5 Mrd. offiziellem Gewinn nur noch 1,1 Mrd. Für den Aktionär, also weniger als 50% weniger “echtes Einskommen”. Der Rest geht zum Großteil an die Pensionäre.

Das gleiche Bild in 2008: aus 5,8 Mrd. Gewinn werden 3,3 Mrd. Comprehensive Income, 2,6 Mrd. gehen “flöten”, wiederum zum großen Teil in die Pensionsrückstellungen. Nur in 2007 gibt es ein positives Comprehensive Income von 800 Mio.

Halten wir also fest: In den letzten 3 Jahren hat Siemens ca. 12,3 Mrd. Gewinn ausgewiesen, dann aber unterhalb vom Strich 4,7 Mrd. oder knapp 40% zu Lasten der Aktionäre “ausgebucht”, hauptsächlich zu Gunsten der Pensionäre. Der echte freie Cashflow der den Aktionären zustand und für Dividenden, Aktienrückkäufe oder Wachstum genutzt werden konnte war also erheblich niedriger!

Zur Klarstellung: Das Ganze ist natürlich legal und steht im Zusammenhang mit der IFRS Bilanzierung, aber vielleicht ein Grund dafür, dass Warren Buffet keine Siemens Aktien hält 😉

Spricht man mit Analysten oder liest deren Analysen, dann hört man meist nur “Die zukünftige Entwicklung ist entscheidend, was interessieren uns diese Dinge aus der Vergangenheit”. Für einen wertorientierten Investor ist das natürlich nur die halbe Wahrheit.

Fortsetzung folgt….

Update offene Immobilienfonds

Nachdem wir ja zwei offene Immobilienfonds in unserer „Oportunity“ Strategie haben, mal ein kurzer Update zu den Ereignissen der letzten Tage:

Der TMW Immobilienfonds hat schon mal präventiv angekündigt, den Fonds bis einschließlich Februar 2012 geschlossen zu halten. Das ist angesichts dieser Daten nicht verwunderlich:

Laut Monatbericht Dezember 2010 lag beim TMW die Liquiditätsquote lediglich bei 1 %. Das gesetzliche Minimum beträgt 5 %.
Und:
Die Finanzierungsquote ist mit 47 % weit ausgeschöpft, erlaubt sind 50 %.

Ein Kanadisches Objekt konnte über bisherigem Verkehrswert veräußert werden: . Wir vermuten allerdings, dass diese Wertentwicklung nicht repräsentativ für das ganze Portfolio ist.

Auch der CS Euroreal konnte einen Verkauf tätigen, ebenfalls über Verkehrswert. Interessanterweise ist der Käufer ein anderer offener Immobilienfonds, der DEKA Immobilien Europa.

Im Mai entscheidet sich bei den 3 großen geschlossenen OIs, wie es weiter geht:

Im Fokus stehen daher die Schwergewichte SEB Immoinvest (Fondsvolumen 6,4 Milliarden Euro), CS Euroreal (sechs Milliarden Euro) und Kanam Grundinvest (3,9 Milliarden Euro). Alle drei entscheiden im Mai, ob sie wieder Anteile zurücknehmen oder die Rücknahme weiter aussetzen.

Man darf sich aber nichts vormachen: Die Strategie der Fonds ist recht durchsichtig, es werden die „Kronjuwelen“ über Verkehrswert verkauft um den Anlegern das Restportfolio „schmackhaft“ zu machen. Ob das funktioniert bleibt abzuwarten.

Der DEGI Europa hat in der Zwischenzeit 9,70 EUR pro Aktie ausgeschüttet und hat sich im Vergleich zum P2 Value erstaunlich stabil gehalten.

Der AXA Immoselect hat lediglich Neuvermietungserfolge gemeldet. Das sollte aber immerhin einen positiven Wert auf den impliziten Wert der beroffenen Immobilien haben.

Zu guter Letzt noch der wichtigste Punkt: Was macht der Gesetzgeber ?

Eine ganz gute Zusammenfassung gibt es hier.

Nach den Vorstellungen der Parlamentarier der Koalitionsfraktionen soll die Möglichkeit, die Einlage täglich zu kündigen, nur noch bis Ende 2012 gelten. Danach soll für alle Anleger eine einjährige Kündigungsfrist gelten, die vorgesehene Haltedauer von zwei Jahren soll nur Neuanleger betreffen. Auf die vom BMF geplanten Abschläge von zehn und fünf Prozent, die für das dritte und vierte Jahr gelten sollten, wird wohl verzichtet.

Dies würde u.E. aber den momentan geschlossen Fonds nur bedingt helfen, da eigenlich alle bis Ende 2012 wieder aufmachen müssten. Diese Einschätzung hat auch die FTD geäußert: Interessant am neuen Entwurf ist auch das hier:

In einem Punkt hat die Regierung den Gesetzentwurf verschärft. So dürfen die Fonds 2014 nur noch eine Fremdkapitalquote von 30 Prozent des Immobilienvermögens aufweisen, statt wie bisher bis zu 50 Prozent.Das dürfte für einige Fonds sehr kritisch werden, u.a. für den TMW (siehe oben).

Weitere Fremdfinanzierungsquoten lt. den letzten verfügbaren Factsheets oder sonst. Reports

AXA Immoselect: 24,2%
CS Euroreal 26,8%
Kanam Grundinvest 40,0% (30.06.)
TMW Welt 47,0%
SEB Immoinvest 28,7%

D.h. der Kanam Grundinvest und der TMW müssten schon aufgrund der niedreigeren erlaubten Kreditquote weitere Immobilien veräussern, bevor sie noch irgendwelche Rückflüsse finanzieren könnten. Am besten sieht (auch hier) der AXA aus.

Aktuelles Fazit: Groß geändert hat sich bislang nichts. Der DEGI International wird relativ sicher abgewickelt werden müssen ist aber nach wie vor attraktiv bewertet, bei den anderen noch geschlossenen Fonds ist die Situation nach wie vor kritisch, insbes. Kanam und TMW dürften den größten Druck haben. Der AXA Immoselect sieht fundamental auch unter Berücksichtigung der Kreditquoten chancenreich aus.

Core Value Investments: Frosta AG

Viele kennen Frosta aus der Fernsehwerbung oder vom Tiefkühlregal. Viel muss man über die Produkte wohl an sich nicht sagen. Interessanter ist der „Business Mix“ von Frosta selber. Aus dem Geschäftsbericht 2009 kann man entnehmen, dass nur 25% des Umsatzes auf Produkte der Marke Frosta entfallen und der weitaus größere Anteil (75%) mit Handelsmarken generiert wird.

Interessanterweise ist die EBIT Marge in 2009 für die Handelsmarken mit 5,2% höher als das der Marke Frosta mit 4,6%.

Kommen wir gleich mal zur aktuellen Bewertung. Bei einem Kurs von 20 EUR ergeben sich:

KBV 1,36
KUV 0,31
KGV (2009) ~ 10,7
Div.Rendite 3,70%
KGV 10 21,1

Das Eigenkapital ist 100% „sauber“ (kein Goodwill), die FK Quote seit über 10 Jahren konstant im Bereich von 35% der Bilanzsumme in vertretbarer Höhe. Return on Equity ist mit gut 15% seit der Krise sehr ordentlich, zuletzt aufgrund des gestiegenen EKs leicht sinkend. Einzig das KGV 10 ist aufgrund der Verluste in 2000 und 2003 relativ hoch.

Auf den ersten Blick keine sonderlich spektakulären Zahlen. Der Kurs hat auch seit 2 Jahren den SDAX deutlich unterperformt:

chart 2 Jahre

Interessanter wird es aber schon, wenn man sich den 5 Jahres Chart ansieht, hier liegt Frosta schon deutlich vorne und das ohne reinvestierte Divdenden zu berücksichtigen:

5 Jahre

Schaut man sich die Renditen über längere Zeitraum an, sieht man dass Frosta den SDAX inkl. Dividende langfristig deutlich ausperformt hat:

31.12.00-31.12.10 Frosta: 9,50% p.a. vs SDAX 5,34% p.a.
31.12.05-31.12.10 Frosta 13.49% p.a. vs. SDAX 4,01% p.a.

Und dies obwohl Frosta 2002-2003 in eine ziemliche Krise geraten ist. Der Familieneigentümer Ahlers hatte sich einen Familienfremden CEO ins Haus geholt, der damals mit aller Gewalt das „naturrein“ Konzept in den Markt drücken wollte. Die Idee an sich war gut, nur der Zeitpunkt nach Blasen der Dotcom Blase extrem ungünstig. Mittlerweile hat Sohn Felix Ahlers die Geschicke übernommen (Vater ist AR Chef) und hat es geschafft, den Konzern in ruhigeres Fahrwasser zu fahren. Ein wenig mehr zum Hintergrund kann man z.B. hier lesen.

Damit kommen wir zu einem wichtigen Punkt: gut 56% der Aktien liegen im Besitz der Familie Ahlers. Das ist aus unserer Sicht schon mal ein Pluspunkt, weil hier weniger auf kurzfristige Quartalsergebnisse geschaut wird. Schließlich handelt es sich ja um „eigenes“ Geld und nicht Geld anonymer Aktionäre. Das drückt sich auch darin aus, dass die Voraussagen des Managements immer sehr vorsichtig gehalten sind. Wenn Frosta einen Gewinn in Vorjahreshöhe prognostiziert, ist das schon als euphorisch einzustufen.

Typisch die Zwischenmitteilung (Frosta veröffentlicht leider keinen kompletten Q3 Bericht) : Einerseits meldet man 30% Marktanteil in Deutschland, andererseits weißt man gleich auf erhöhte Einkaufspreise hin und ein evtl. unter dem Vorjahr liegendes Ergebnis hin, obwohl man in den ersten 9 Monaten über dem Vorjahr liegt.

Tatsächlich dürfte es immer einen gewissen Timelag zwischen den Preiserhöhungen im Einkauf und Preiserhöhungen im Handel geben. In der Vergangenheit hat Frosta es aber immer geschafft, mit ein oder 2 Quartalen entsprechende Preiserhöhungen durchzuziehen.

Kommen wir nun zur Bewertung, was ist der „faire“ Wert einer Frosta Aktie ?

Seit dem Krisenjahr 2003 konnte man immerhin den Umsatz um ca. 5,3% pro Aktie steigern, bei einer Nettomarge von durchschnittlich ca. 3,16%. Unterstellen wir, dass der Umsatz von Ende 2009 (64 EUR /Aktie) bis 2013 um 5% p.a. wächst hätten wir 2013 ca. 78 EUR Umsatz pro Aktie und bei der historischen Durchschnittsmarge ein Ergebnis von 2,46 EUR pro Aktie. Nehmen wir ein KGV von 11 an, wären wir dann bei einem Zielkurs von 27 EUR pro Aktie zuzügl der Dividenden von bislang 75 cent p.a., also eine Upside von gut 40% in 3 Jahren.

Im „Good Case“, mit 5% Wachstum, einer Marge von 3,5% (Höchswert in den letzten 6 Jahren) und einem PE von 13 wären wir bei ca. 35 EUR pro Aktie oder gut 80% Potential inkl. Dividenden.

Als Bad Case würde wir 3% Wachstum pro Aktie annehmen (ungefähr die Inflation) und eine Marge von 2% sowie ein unverändertes PE von 10. Dann wären wir mit 14,50 EUR EUR zuzügl. Dividenden gut 20% unter dem aktuellen Niveau

Als kleiner „Sanity Check“ unserer Annahmen noch ein paar Zusatzinfos:

-2010 wurde das Italienische „frozen food“ Geschäft von Unilever an eine Private Equity Bude verkauft zu einem EV/EBIDTA Rato von 10. Bei Frosta ist das entsprechende aktuelle Ratio (EV/12 Monate Trailing EBITDA) momentan nur 4,6.

– ein Vergleich von 30 ähnlich großen Lebensmittelherstellern ergibt ein Durchschnittliches KGV von 19 und KBV von 2,6 also auch rund doppelt so hoch wie bei Frosta. Auch der Median ist beim KGV mit 14 schon auf dem Level unseres „Good Case“.

Fazit:
Für Frosta spricht:
+ familiengeführtes Unternehmen
+ seriöse Bilanzierung
+ stabiles Geschäft
+ Marktführer in den bearbeiteten Märkten
+ im Vergleich günstige Bewertung
Risiken sind:
– temporäre Probleme durch Preiserhöhungen bei den Zulieferungen
– Abhängigkeit von den Handelsketten

In einem stark steigenden Markt wird Frosta sicher eher unterperformen, über einen vollen Zyklus aber zeigt wird der Wert seine Value Qualitäten zeigen und ist deshalb eines unseren „Core Value“ Investments.

Wunsch und Realität: IVG Wandelanleihe

Auf den ersten Blick ein toller Pick:

Die IVG Wandelanleihe wurde gestern zu 80% und heute zum ersten mal zu 81% in Frankfurt gehandelt. Damit hat die Anleihe seit Vorstellung vom damaligen Kurs schon 11% zzgl. Stückzinsen zugelegt.

ivg wandler

Aufgrund unserer eigenen Beschränkungen konnten wir aber das Papier nicht ins Depot nehmen. Es werden börslich nur immer sehr geringe Stückzahlen gehandelt, meistens nur 1 Stück oder wie heute 3 Anleihen. 15% des Tagesvolumen sind dann halt einfach nicht handelbare Größen.

Pech für uns aber im Hinblick auf den angestrebten “Realismus” ein absolutes MUSS. In der Realität würde man vmtl. OTC über Broker was bekommen können, aber das wäre dann nicht vereinbar mit der hier angestrebten Transparenz.

Asian Bamboo Update

Tja, so gehts. Da geht man eine Aktie short und sie steigt an und das sogar gegen den Trend.

Im Chart sieht man ganz gut, wie der Kurs am 18. Januar plötzlich gegen den Trend deutlich anzieht.

5AB Chart

Rein “zufällig” kommt dann am 20.01. eine Kaufempfehlung von Merril Lynch:

Asian Bamboo Shares Rated New ‘Buy’ at BofA Merrill Lynch
By Julie Cruz
Jan. 20 (Bloomberg) — Asian Bamboo AG was rated “buy” in new coverage at BofA Merrill Lynch Global Research. The company trades at a significant discount to its local Chinese peers and to German agricultural companies, which we do not think is justified,” London-based analysts Claus Roller and Gerhard Orgonas wrote in a report today. The brokerage has a price forecast of 50 euros on the Chinese bamboo plantation operator.

Das ist ja mal ein Wort, 50 EUR Kursziel. Ist unsere These damit hinfällig ?

Die “Studie” hat immerhin 26 Seiten inkl. 3 Seiten Disclaimer. Das DCF Modell beinhaltet folgende generelle Annahmen:

WACC: 12,7%
Nachhaltige EBIT Marge 32%
EPS 2012: 5.05 EUR pro Aktie (adjusted) nach 2.03 EUR pro Aktie 2010
Wachstum 2013-2018 von 15% p.a.
Danach ewiges Wachstum von 3%
Kein externer Kapitalbedarf (Net Cash genau 0 in 2012, danach Cashflow positiv)

Der PV Wertbetrag teilt sich auf in:
35 Mio EUR Jahr 1-4
267 Mio EUR Jahr 5-9
448 Mio “Terminal Value”

Man versorgt den geneigten Leser auch noch mit Sensitivtäten (Kapitalkosten +/- 1% sowie Terminal growth +/- 1%) und zeigt, dass im “Worst Case” mit 13,7% Kapitalkosten und 2% Growth die Aktie immer noch 45 EUR wert ist.

Hmmm und wir behaupten die Aktie ist mit 38 Euro deutlich überbewertet ?

Setigt man etwas tiefer in die Analyse ein, fällt einem schon mal beim Business Model Overview auf, dass der vom CEO erst angekündigte neue Geschäftszweig “fibre processing”, also so eine Art Cellulose Herstellung innerhalb kürzester Zeit signifikante EBIT Beiträge bringen soll.

Nach 40 Mio Investionen hauptsächlich in 2011 und 2012 bringt dieser Zweig dann schon 21 Mio EBIT in 2013. Anhand dieser Zahlen kann man sich auch recht einfach ausrechnen, mit wieviel dieser (noch nicht existierende) Firmenbereich in die Bewertung einfliesst.

Wir haben uns das ML “Modell” mal reverse engineered. Damit kommt man auf einen NPV des noch nicht exsitierenden Geschäftes von ca. 140 Mio EUR oder 9 EUR pro Aktie. die in der 50 EUR Bewertung enthalten sind.

Zurück zum Thema generelles Wachstum: Die Annahme eines 3% Terminal Growth scheint zunächst recht konservativ. Allerdings darf man nicht vergessen, dass von 2010 bis zum Aufsatzpunkt der ewigen Rente in Jahr 9 mit insgesamt 736% EBIT Wachstum oder 27% EBIT Wachstum PER ANNUM gerechnet wird.

Rechnet man das Modell mit unveränderten Rahmendaten (Capex, Steuern, Wc), aber mit einer jährlichen Wachstumsrate von 15% statt 27% in den ersten 9 Jahren und dafür mit einem Terminal Growth von 8% statt 3%. durch, kommt man auf einen Fair Value von 21,10 EUR pro Aktie, mit 3% Terminal Growth wäre man bei 8,47 EUR pro Aktie

Fazit:
– Im Kursziel von 50 EUR ist ein noch nicht existierender Geschäftszeig mit 9 EUR NPV pro Aktie enthalten
– Dazu kommt die Sensitivität des Modells auf das Wachstum der ersten 9 Jahre. Die Sensitivität der gesamten Bewertung beträgt ungefähr 2-3 EUR pro Aktie auf 1% Veränderung des jährlichen Wachstums in den ersten 9 Jahren.
– Wie realistisch die angenommenen 27% p.a. Wachstum in den nächsten 9 Jahren sind, muss jeder selber entscheiden.

Wir sind der Meinung, dass hier eher Überraschungen nach unten zu erwarten sind, sei es durch Ernteprobleme wie in 2010 oder durch vielleicht nicht ganz so schnelle Gewinne im neuen Geschäftszweig oder einer evtl. langsameren Wirtschaftentwicklung in China in den nächsten 9 Jahren.

Transaktionen 20.01.2011

VWAP VWAP_VOLUME 15% Anzahl Aktien max. Volumen
AS CREATION TAPETEN 28.8743 559 83.85 2,421.11 €
FROSTA AG 20.0492 1190 178.5 3,578.78 €
WESTAG & GETALIT -VORZ AKT 18.0056 2535 380.25 6,846.63 €
HORNBACH BAUMARKT AG 46.8414 2847 427.05 20,003.62 €
STO AG-PREFERRED 94.2411 2355 353.25 33,290.67 €
TONNELLERIE FRANCOIS FRERES 28.8057 871 130.65 3,763.46 €
EINHELL GERMANY AG-VORZUG 39.9503 9748 1462.2 58,415.33 €
WMF- WUERTTEMBERG METAL- PRF 24.2286 8589 1288.35 31,214.92 €

Short Asian Bamboo – China Background Infos

Fairerweise sollte man im Hinblick auf die hohe Shortposition bei Asian Bamboo in den USA auch auf die aktuellen Entwicklungen verweisen. In USA sind generell viele der dort gelisteten China Firmen in Verdacht geraten.

U.a. prüft die SEC gerade in mehreren Fällen, siehe hier: Bloomberg Artikel

The SEC on Dec. 21 sanctioned a California audit firm for signing off on fraudulent financial statements made by a Chinese energy company. Auditors have come under scrutiny for signing the financial statements of China-based firms accessing U.S. markets through reverse mergers, in which a closely held company acquires a publicly traded company and can then sell shares without an initial public offering.

Bekannt ist for allem “MuddyWaters” durch den Research Bericht zu RINO geworden Sell Rino. Rino hat den Betrug mittlerweile auch zugegeben.

Andere Beispiele findet man z.B. auch im Bronte Blog China Media Express

Wir glauben, dass man auch diese Entwicklung im Auge behalten muss. Sollten sich mehrere dieser Fälle bestätigen, könnte das natürlich Auswirkungen auf alle China Aktien mit Auslandslisting haben.

Asian Bamboo – Update

Interessanter Tag heute:

Zunächst meldet der Norwegische Staat die Überschreitung der 5% Grenze Asian Bamboo DGAP 17.01.

Hat sich dadurch etwas an unserer Shortthese Asian Bambo Short etwas geändert ?

Unseres Erachtens nicht. Die Aktie wir ja mittlerweile auch in USA gehandelt, dort werden monatlich die Shortpositionen gelisted. Man kann über die OTC Short Interest Abfrage recht einfach die Monatsstände mit dem Ticker ASIBF abfragen:

Der Trend ist eindeutig:

31.12.2010 -413,417 Stücke
15.12.2010 -363,017
30.11.2010 -324,957
15.11.2010 -15,427
30.09.2010 -1.050

Seit Ende September wurde ín den USA eine Shortposition aufgebaut, die gut 2,5% der Marketcap bzw. 5% des Freefloats beträgt.

Der Kurs hat überraschenderweise auf die Nachricht der Norweger stark negativ reagiert:

Asian Bamboo 5 Tage

Warten wir ab wer besser recherchiert hat. Die Norweger oder die Shorties…

Opportunistic Investment: Offene Immobilienfonds Teil 4 – AXA Immoselect

Nun zum zweiten interessanten Kandidaten, dem AXA Immoselect.

Ein kurzer Vergleich zum DEGI International im Chart ist ganz interessant:

Degi vs. Axa

Der AXA Immoselect hat sich lange relativ gut gehalten, um dann doch ab Oktober 2010 deutlich unter den NAV zu fallen. Geht man mit der gleichen Heransgewehensweise wie beim DEGI International an die Bewertung heran erhält an folgende Werte für das Auflösungsszenario (Basierend auf Kurs 40 EUR, NAV 56,06 EUR):

Bad Case (15x FFO, 10% Liquidierungskosten): 39.13 EUR
Normal Case (20x FFO, -10%): 52.17 EUR
Best Case: (25xFFO, -10%): 65,22 EUR

Fair Value (gewichtet) für das Auflösungsszenario: 49.56 EUR
Jetzt ist es für den AXA allerdings u.E. noch nicht endgültig ausgemacht, dass der Fonds abgewickelt wird. Auch wenn die AXA nicht unbedingt als Freund der Privatableger bekannt ist, steht doch die AXA Vertriebsmachine im Prinzip bereit im Gegensatz zu DEGI, der quasi gar keinen Vertrieb mehr hat.

Von daher muss man eigentlich auch die Möglichkeit einer Wiederöffnung zum NAV einpreisen. Konservativ würden wir diese Wahrscheinlichkeit mit 1/3 schätzen.

Damit errechnet sich dann der finale “Fair Value” gewichtet mit 1/3 Wiedereröffnung und 2/3 Abwicklung mit 51.73 EUR oder eine upside von ca. 29% auf den aktuellen Kurs bei vergleichsweise beschränktem Risiko.

Opportunistic Investment: Offene Immobilienfonds Teil 3 – DEGI International

Basierend auf den beiden vorangegangenen Postings ist es jetzt kein großer Schritt mehr, einen “fairen” Wert der Immobilienfonds zu ermitteln.

Für den DEGI International gilt unserer Meinung nach, dass eine Wiedereröffnung zum NAV nahezu ausgeschlossen ist. Dazu wurden in der Zeit seit der Schliessung einfach schon zu viele Anteile mit hohen Discounts gehandelt, deren Käufer bei der ersten Gelegenheit zum NAV aus dem Fonds aussteigen würden. Zusätzlich läuft die letzte Frist für die Wiederöffnung noch in 2011 aus, die gesetzlichen Regelungen (selbst wenn es für Altfälle noch Änderungen geben sollten) gelten erst ab 2012.

D.h. die Bewertung des DEGI International sollte ausschliesslich unter Liquidierungsaspekten erfolgen.

Wie in Teil 2 angemerkt, notiert der DEGI bei einem impliziten FFO Multiple von 12,8 (Kursbasis EUR 28,10). Die Range von Europäischen REITS reicht wie schon angemerkt von einem Multiple 15 bis 25.

Aus diesen Annahmen kann man 3 Cases rechnen: Worst Case: Realisierung zu einem 15x Multiple, Mid Case Realisierung zu einem 20x und Best Case zu 25x. In allen 3 Fällen sollte man sicherheitshalber einen Abschlag von 10% für Schliessungskosten etc. abziehen.

Im Worstcase errrechnen wir einen Wert von 29,60 EUR pro Anteil, im Mid case von 39,5 EUR und im Best Case Case gut 49 EUR.

Gewichtet ergibt dies für den DEGI International pro Anteil einen fairen Wert von ca. 37,5 EUR oder eine Upside von gut 33% auf den aktuellen Wert. Würde sich der Wert (entweder durch Schüttungen oder Kursänderungen) innerhalb von 3 Jahren reailsieren, währen das gute 10% p.a. bei unserer Meinung nach relativ geringen Downside Risiken.

Noch eine ergänzende Beemerkung zum anderen DEGI, dem DEGI Europa:

Am Chart der letzten 12 Monate sieht man, dass der DEGI Europa besser performt hat als der DEGI International, trotz unserer Meinung deutlich weniger attraktiver Kennzahlen.

Degi relativ

Auch das könnte zugunsten des DEGI International sprechen. Nachteil ist natürlich (relativ) gesehen die offene Zukunft des Fonds, was aber nicht unbedint schlecht sein muss.

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