Category Archives: Opportunities

Opportunity: Porsche Vz. Aktien – ein Schnäppchen oder doch nicht ?

Kurzer Rückblick: Ab 2007 hielt der Übernahmeversuch von Porsche bei der Volkswagen AG die Börsenwelt in Atem, mehr dazu z.B. hier. Schliesslich macht dann doch die Finanzkrise einen Strich durch die Porsche-Rechnung. Die Banken verlängerten die knapp 11 Mrd. EUR Kredit nicht mehr und letztendlich wurde aus dem Jäger das Opfer.

Mittlerweile hat VW das Zepter in der Hand, der VW Chef ist auch Chef bei Porsche.

VW hat 2009 49,9% an der operativen Porsche AG für 3,9 Mrd. EUR gekauft, Porsche selber hat im April 2011 das Kapital um 5 Mrd. EUR erhöht.

Im Geschäftsbericht 2010 zeigt die Porsche SE noch ca. 10,7 Mrd. EUR Finanzschulden.

Davon sind 3,9 Mrd. “interne” Schulden von der Porsche Zwischenholding (aus dem Verkauf der 49,9% an VW), bleiben 6,8 Mrd. Schulden. Dagegen laufen dann die 5 Mrd. Erlöse der Kapitalerhöhung und noch verbliebener Nettocash. Inkl. der VW Dividende ergeben sich dann die publizierten 1,5 Mrd. Nettoschulden.

Etwas “tricky” sind die im Konzernanhang ausgewiesenen Finanzgarantien an die Porsche Zwischenholding. Die Porsche Zwischenholding wurde ja trotz 50,1% Anteil entkonsolidiert, aber die Porsche SE garantiert anteilig noch gut 2 Mrd. Verbindlichkeiten innerhalb der Porsche Zwischenholding. Da VW aber ja die 3,9 Mrd. inkl. der Schulden gezahlt hat, kann man denke ich die Garantie erstmal aussen vor lassen bei der Verschuldung.

Adjustieren sollte man allerdings noch die Verbindlichkeiten aus der Hybridanleihe, die im Abschluss als Eigenkapital geführt wurden. Das erhöht die Verschuldung um 350 Mio. EUR.

Zwischenfazit: Die Verschuldung der Porsche SE ist auf mittlerweile erträgliche 1,85 Mrd. EUR (inkl. Hybrid) zurückgeführt worden.

Kommen wir jetzt zu der Frage, welche Vermögenswerte in der Porsche SE noch enthalten sind.

Zunächst wäre da der 50,1% prozentige Anteil an der Porsche AG. Nachdem ja vor 2 Jahren 49,9% für 3,9 Mrd. EUR an VW verkauft worden sind, liegt der Schluss nahe, dass die 50,1% wohl auch so um die 4 Mrd. EUR wert sein könnten.

Zudem hält die Porsche AG ja 50,74% der Stimmrechte (also Stammaktien) der Volkswagen AG. Bei 295 Mio Stammaktien gesamt wären das dann 149,7 Mio Stämme, das wären per heute 17,8 Mrd. EUR Marktwert. Die 50,74% Stämme entsprechen auch ziemlich genau den 32,2 % veröffentlichtem Anteil am Gesamtkapital.

Bei den übrigen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten kommt man auf einen Saldo von ca. -500 Mio. EUR. Dabei sind noch einige “Spezialitäten” nthalten, aber für den Moment kann man wohl mit -0,5 Mrd. EUR weiterrechnen.

Damit kämen wir also auf folgenden Zwischenwert des Porsche SE NAV:

Mrd. EUR
für 50,1% Porsche op. Geschäft 4.00
für 50,74% VW Stammaktien 17.81
Verschuldung inkl. Hybrid -1.85
sonstige Verbindlichkeiten – sonst. Assets -0.50
Summe 19.46
   
Wert pro Aktie (306.25 Mio St&Vz) 63.54

Zwischenfazit: Die 63,54 EUR NAV geegenüber dem aktuellen Börsenkurs von 47,50 EUR entsprechen einen theoretischen “Discount” von ca. 16 EUR pro Anteil oder ca. 33,6% “Upside Potential” vom jetzigen Kurs der Porsche Vorzüge.

Ein Discount in dieser Höhe ist für Holding Gesellschaften allerdings nicht weiter ungewöhnlich, es sei den es gibt einen “Katalysator”. In unserem Fall wäre das die geplante Verschmelzung von Porsche SE und Volkswagen.

Diese Verschmelzung ist für 2011 geplant, eine entsprechende Sonder HV ist schon terminiert.

Allerdings gibt es noch einige Hindernisse und zwar

– steuerlicher Art
Klagen von US Hedgefonds, u.a. von unserem “Freund” David Einhorn

VW selber geht von einer 50:50 Wahrscheinlichkeit für einen Merger in 2011aus:

Voraussetzung für das Gelingen der Verschmelzung ist aber, dass die Altlasten der Porsche SE aus dem Übernahmekampf mit VW beseitigt werden. Grund: Die Wolfsburger wollen sich kein unkalkulierbares Risiko ins Haus holen. Hinzu kommen noch ungeklärte Fragen zur steuerlichen Bewertung des Deals. „Es lässt sich heute noch nicht sagen, wann und in welcher Form die noch offenen Fragen geklärt werden können“, räumte Finanzvorstand Hans Dieter Pötsch vor den rund 4000 Aktionären ein. „Die Wahrscheinlichkeit der Verschmelzung in 2011 liegt bei 50 zu 50.“

Allerdings gibt es aus Sicht der Porsche Aktionäre natürlich noch die Unsicherheit, wie die Bewertung bei einer Verschmelzung tasächlich aussehen würde, d.h. wieviel und welche (St. oder Vz) Volkswagenaktien man tasächlich bekommen würde.

D.h. die 16 EUR Discount müssen sowohl die möglichen US Klagen wie auch Bewertungsunsicherheiten ausgleichen. Eine 1 Mrd U$ Dollar Strafe würde z.B. den Discount (vor Steuer) um ca. 2 EUR reduzieren.

Sollte die Fussion gar nicht klappen, würde sich wohl ein gewisser Discount ohnhin dauerhaft einstellen. Dazu kommt natürlich auch noch die Unsicherheit bezüglich des kursbestimmenden VW Kurses an sich.

Fazit: Momentan notiert die Porsche Aktie zwar ca. 16 EUR unter ihrem NAV, allerdings beinhalten sowohl die US Klagen wie auch die Verschmelzung eineige Risiken. Die “Margin of Safety” scheint auf dieser Basis nicht hoch genug zu sein.

Im 2ten Teil schauen wir uns dann nochmal an, ob man mit einer Long/short Strategie vielleicht das Return/Risikoprofil noch verbessern könnte.

Lesenwertes – Rückspiegel KW 23

Must read: Tweedy Browne Annual Report 2010

Domodoran zu Groupon

Historische Recovery rates bei Sovereign Defaults

Portrait von Howard Marks auf Bloomberg

Netflix Businessmodell – so schlecht scheint es nicht zu sein

Sino Forest – langsam scheints eng zu werden….nach Muddy Waters haben jetzt mal “normale” Zeitungsreporter vor Ort recherchiert

Langfristige Betrachtung des CAPE und q für den S&P 500

AIRE KGaA – aktuelle Meldung vom 14.06.2011

Gestern (also einen Tag vor der heutigen HV) hat die AIRE KGaA eine etwas “interpretierungsbedürftige” Meldung herausgegeben und zwar hier.

Zunächst zu dem ausschliesslich positiven Teil:

Heute traf die AIRE GmbH & Co. KGaA (die „Gesellschaft”) mit der AIG Asset Management (U.S.) LLC (“die Beraterin”) eine Vereinbarung, um die der Gesellschaft von der Beraterin in Rechnung gestellte Management Fee um 50% zu reduzieren. Ausgehend vom Finanzergebnis 2010 erwartet die Gesellschaft für 2011 eine anfängliche Einsparung von ca. EUR 650.000 an jährlichen Kosten für Beratungsleistungen.

Das sind bei 4,2 Mio Aktien also knapp 15 Cent p.a. pro Aktie Kosten weniger, also sehr erfreulich.

Der nächste Teil der Meldung ist allerdings etwas “nebulös”:

Zudem traf die Gesellschaft eine Vereinbarung mit der AIG Global Real Estate Investment Corp. (“AIG Global Real Estate”), wonach letztere der Gesellschaft und ihren operativen Tochtergesellschaften eine Kreditfazilität über USD 25 Millionen mit einer Laufzeit von drei Jahren zu Marktbedingungen gewährt. Die Fazilität wird die Fähigkeit der Gesellschaft stärken, ihre Kapitalzusagen an vorhandene Investitionen sowie an existierende Fonds, an denen sie als Anlegerin beteiligt ist, weiterhin zu decken.

Im Jahresbericht 2010 hatte es auf Seite 17 ja noch geheissen, dass die erwarteten Zuflüsse die noch zu leistenden Investitionen in die Fonds ausgleichen sollte. Man spricht jetzt aber von “Unsicherheiten in der Cashflow Planung”:

Angesichts der jüngsten Illiquidität der globalen Immobilienmärkte und der begrenzten Verfügbarkeit finanzieller Mittel von geeigneten Kreditgebern bleibt es schwierig, Umfang und Zeitpunkt von Cashflows zu prognostizieren.

Andererseits kann es sich bei der Kreditlinie natürlich auch um eine sinnvolle Vorsichtsmassnahme handeln.

Zum Schluss comitted man sich aber dann wieder auf Ausschüttungen an die Investoren:

Dennoch beabsichtigt die Gesellschaft weiterhin, das aus der rechtzeitigen Kapitalisierung bestehender Beteiligungen generierte Bargeld nach Rückstellungen für vorhandene Verbindlichkeiten, laufende Betriebskosten und einen etwaigen Bedarf für zusätzliche Kapitaleinlagen in existierende Investitionen an die Aktionäre zurückfließen zu lassen.

Fazit: Positiv ist sicher die Reduzierung der Gebühren und die zusätzliche finanzielle Flexibilität, allerdings darf man vermutlich noch nicht mit großen Ausschüttungen in den nächsten Monaten rechnen. Es bleibt ein Fall für Anleger mit Geduld und einem mittelfristigen Zeithorizont.

Disclosure: Author hält Aktien an der AIRE KGaA

Abbau Short: Asian Bamboo und aktuelle Portfolio KW 24

Nach dem ganzen Debakel um Sino-Forest und einer extrem gut gelaufenen Short-Position beenden wir unsere Position in Asian Bamboo. Hierzu lösen wir gleichzeitig den letzten DAX-ETF auf. Das heißt auf keinen Fall, dass wir die Aktie jetzt kaufenswert finden! Aber nach einem Kursverlust von rund 50% ist die Sicherheitsmarge für einen weiteren Leerverkauf nicht mehr gegeben.

Wenn der Kurs mal wieder steigen sollte werden wir möglicherweise wieder eine Leerverkaufsposition einnehmen.

Name VWAP VWAP_VOLUME 15% Anzahl Aktien max. Volumen
Asian Bamboo 25.31 118712 17806.8 450,773.80 €

Das Portfolio liegt jetzt mehrere Wochen hinter seiner Benchmark:

Portfolio: +1,40 %

Benchmark: +3,30 %
DAX: +3,70 %
MDAX: +5,80 %
Eurostoxx: 0,92 %

Green Mountain – wird die Luft langsam dünn ?

Roddy Boyd (siehe Blogroll) hat einen recht langen Artikel zu Green Mountain eingestellt.

Kern des Artikels ist die Aussage, dass Green Mountain den Ausweis wichtiger Bilanzpositionen geändert hat und nur “ausgewählten” Analysten und Fondsmanagern dies erklärt hat.

So rather than opening a wide-ranging discussion of what has been a toothache for Green Mountain, the company simply dealt directly (and discreetly) with various hedge funds via E-mail. Here is the body of an explanatory note sent on May 9th to an independent analyst who has researched Green Mountain for several years, from director of Investor Relations Suzanne DuLong. [For legal reasons, the research analyst asked FI to remove the name’s of his firm and himself. The research shop’s E-mail was prompted by the questions of one of its paying clients, who in turn forwarded it to several other hedge funds.]

Sam Antar reagiert darauf mit einem recht detailierten Post in dem er klar zeigt (für Freunde des Forensic Accountings), dass auch die neuen Informationen irgendwie nicht ganz zusammenpassen.

Alles in allem ein weiterer Kratzer des “Erfolgsmodells” Green Mountain.

Kurzkommentar zu Asian Bamboo Meldungen vom 05.06.2011

Asian Bamboo hat ja gestern noch schnell 2 Meldungen “rausgehauen”.

Zum einen wurde ein Aktienrückkauf über 100 Tsd. Stück angekündigt. An und für sich eine durchaus vertrauensbildende Maßnahme. Man fragt sich nur, warum das Volumen so niedrig ist (nach aktuellen Kursen < 3 Mio. EUR).

Das könnte daran liegen, dass Asian Bamboo in Deutschland einfach nicht mehr Geld zur Verfügung hat, wie wir das bei unserer Analyse des Einzelabschlusses geshen hatten:

Die liquiden Mittel betragen EUR 3,0 Mio. (2009: EUR 13,4 Mio.). Der Rückgang resultiert im Wesentlichen mit EUR 5,3 Mio. aus den nicht durch die Mittel aus der Kapitalerhöhung gedeckten Darlehensgewährungen und mit EUR 4,2 Mio. aus der Dividendenzahlung für das Vorjahr.

Zur zweiten Meldung, der Bestätigung der Prognose inkl. Zusatzinfos.

Neu war mir, dass tatsächlich ein externer Gutachter (Lasalle) zumindest stichprobenartig die Bestände überprüft. Ärgerlich finde ich allerdings diese Passage:

The Company uses a conservative assessment method for the biological asset valuation. Only the bamboo trees and bamboo shoots which are on the plantations at year end are included in the calculation. This means that, on the Company’s balance sheet in the annual report, Asian Bamboo only values an estimated 25% of all bamboo trees, 5% of all spring bamboo shoots and 3% of all winter bamboo shoots which are expected to be harvested on the plantations during the lease period

Erstens ist das keine “konservative” Methode sondern so von IFRS vorgeschrieben. Zweitens sind ja dort auch einige Fragen offen, die uns leider nicht beantwortet wurden. Drittens hat Asian Bamboo ja nachweislich bis zum 3ten Quartal letzten Jahres deutlich aggressiver bilanziert und hat nur auf “Zwang” des WPs auf IFRS konforme Bilanzierung umgestellt. Das scheint man im Hause AB aber schon verdrängt zu haben.

Fazit: Der Aktienrückkauf ist ein Schritt in die richtige Richtung, ob das Volumen ausreicht wird sich zeigen. Die Story mit der “konservativen” Bilanzierung sollten sie lieber bleiben lassen.

Muddy Waters zu “Sino Forest” – Parallelen und Unterschiede zu Asian Bamboo

Die US Shortseller Boutique “Muddy Waters” kam gestern mit einer niederschmetternden Analyse zu Sino Forest raus. An der Heimtabörse in Kanada ist der Titel mittlerweile vom Handel ausgesetzt, in USA wird weiter gehandelt, der Kurs ist von gut 20 USD in 2 Tagen auf 4,50 USD gefallen.

Dies ist ja schon der zweite China Wald Plantagenwert den es “zerbröselt” hat, über China Forestry hatten wir ja schon mal kurz berichtet.

Zurück zum Muddy Waters Report. Das Geschäftsmodell von Sino Forest sieht im Prinzip vor, Ernterechte für Waldgebiete zu kaufen und die Stämme mit hohen Margen (55%) weiterzuverkaufen. Lt. dem Muddy Waters Bericht ist aber ein Großteil dieser Transaktionen mehr oder weniger fiktiv.

Sino Forest selber war zum Erscheinen des Reports gestern eine USD 4 MRd. Market Cap Firma, also kein kleiner Fisch sondern ein ziemlicher Brummer.

WP Gesellschaft ist mit Ernst & Young eine der Top 4 gloablen WP Firmen, größter Investor mit 14% Anteil ist Hedgefonds Legende John Paulson und um den ganzen einen perfekten Anschein von Legalität zu geben, hat man die Waldbestände sogar von einer renomierten externen Gesllschaft, Jaakko Pöyry bewerten lassen.

Bevor wir nun zu den Parallenen bzw. Unterschiede zu Asian Bamboo kommen, eine wichtige Anmerkung: Wir haben keinerlei Hinweise o.ä., dass es bei Asian Bamboo irgendwelche Manipulationen in der Art gibt, die Muddy Waters bei Sino Forest glaubt gefunden zu haben, wir beziehen uns nur auf tatsächlich veröffentlichte Zahlen und Berichte.

Kommen wir nun zu den Parallelen mit Asian Bamboo.

Parallele Nummer 1: Wachstum durch ständigen auf von Plantagen bei konstant negativem free Cashflow
Schaut man sich bei Sino die Homepage an, sehen die Grafiken relativ ähnlich aus wie bei Asian Bamboo, z.B. hier oder auf Seite 4 dieser Präsentation. Auc h bei Sino wurden ständig Flächen dazu gepachtet (Kaufen geht ja in China nicht) was entsprechende Kapitalbedarf produziert hat.

Damit kommen wir aber auch zu Unterschied Nummer 1: Sino hat seine Waldgebiete ständig hin und her gehandelt. Anbei ein Zitat aus dem MW Report

Certainly such dynamic trading complicates inspection and verification activities as it is tantamount to a giant shell game. With a maximum of only 53% of existing 2008 forest being carried over into 2009,57 it is easy to disclaim any specific accusation of lack of forest rights ownership in any given plot or region.

Immerhin scheint das ja bei Asian Bamboo nicht der Fall zu sein, zumindest kann ich mich an keine Verkäufe von Plantagen erinnern, allerdings gibt es auch kein externes Bewertungsgutachten der Bambusbestände.

Aus der schon genannten Präsentation ergibt sich eine weitere Parallele: Sowohl bei Sino wie auch Asian Bamboo ist die Hautrechtfertigung des “Erfolges” der Staatliche Plan zur “Profesionalisierung” der Landwirtschaft.

Auch bei Asian Bamboo wird ja immer der Erfolg mit der Nähe zu den Staatlichen Programmen gerechtfertigt. Dem sogenanannten “Guanxi” haben wir ja schon 2 Beiträge gewidmet (hier und hier), wobei sich bislang diese vermeintlichen “Moats” aber immer (siehe angebliches Monopol bei CCME) in heisse (Chinesische) Luft aufgelöst haben.

Eine weitere Parallele sind die im MW Report angemerkten “undurchsichtigen” Deals mit Joint Ventures. Auch bei Asian Bamboo hatten wir ja angemerkt, dass in Q1 2011 plötzlich der Umsatz aus dem Sperholzplatten JV “verschwunden” ist und auch der Bau der Faseranlage durch ein “befreundetes” Unternehmen wäre nach westlichen Maßstäben zumindest ungewöhnlich.

Am Schluß vom MW reprot wird die Situation von Sino gut zusammengefasst:

TRE raises cash from the financial markets, purportedly buys forestry assets, which are then valued at a significantly higher level by Poyry (which takes TRE’s word on the size and scope of the acquisition at face value), leading to a higher reported net asset value which acts as the support or collateral for an even larger capital raise.

und:

TRE has never returned any capital to shareholders despite so many financings. Because of the nature of the company, TRE must continue to spend in order to survive. Without an acquisition pipeline, TRE cannot justify raising capital from new investors. Without new investors, it cannot repay old investors, and would fall apart.

Das dürfte eigentlich der “springende Punkt” sein. Auch Asian Bamboo ist auf den Kauf weiterer Plantagen angewiesen um das versprochene Wachstum liefern zu können. Ohne externes Kapital dürfte das allerdings nur schwer oder langsamer zu machen sein als geplant. Bei langsameren Wachstum sinkt der Aktienkurs und man kann weniger Kapital auftreiben usw. und so fort.

Fazit: Der Fall Sino Forest zeigt, dass selbst ein Top 4 Wirtschaftsprüfer, die Beteiligung eines legendären Hedgefondsmanagers, erfahren Nicht Chinesen im AR und eine eine unabhängige Bewertungsfirma keine Garantie für eine solides Wirtschaften einer Chinesischen Firma sind. Asian Bamboo muss um solche Zweifel zu zerstreuen viel transaparenter werden um zukünftig noch neues Kapital zu bekommen. Nur Charts mit Wachstum der Plantagenflächen zu zeigen, wird nach diesem Fall nicht mehr reichen.

Edit: Es gibt mittlerweile schon eine offizielle Reaktion von Sino Forest, u.a. hier bei FT Alphaville. Ausser dem Vorwurf, dass es sich bei Muddy Waters um einen bösen Short Seller handelt und dass man das Holz angeblich “stehend” verkauft gibt es aber nichts substantiell Neues.

DEGI International – Paketverkauf 01.06.2011

Zunächst mal vielen Dank an Winter, der uns sehr zeitnah auf den aktuellen Paketverkauf beim DEGI International hingeweisen hat.

Erfreulich ist schon mal die Tatsache, dass 4 Objekte im Gesamtwert von gut 200 Mio. zum ausgewiesenen (aber netürlich früher reduzierten) Verkehrswert verkauft werden konnten:

London EC4, 27-37 Cannon Street, “Watling House“
(Verkehrswert und Verkaufspreis: 62,3 Mio. GBP)

1000 Brüssel, Rue D´Arlon 88, “Espace Orban”
(Verkehrswert und Verkaufspreis: 36,6 Mio. EUR)

1000 Brüssel, Rue de la Science 27/29/31, “Espace Orban”
(Verkehrswert und Verkaufspreis: 43,8 Mio. EUR)

15000 Prag 5, Plzenska 5
(Verkehrswert und Verkaufspreis: 52,4 Mio. EUR)

Bei den beiden Belgischen Objekten hatten wir in unserer Bottom Up Analyse eigentlich gut 20% Abschlag eingerechnet gehabt, ebenso wie bei dem Objekt in Prag.

Ganz grob gesagt kommen wir für diese Objekte dann auf eine positive Abweichung von 1 EUR pro Anteilsschein im Vergleich zu unserer Bottum up Bewertung.

Ebenso positiv sind die diesesmal deutlich geringeren Vorfälligkeitsentschädigungen:

Aufgrund von Vorfälligkeitsentschädigungen für die vorzeitigen Rückführungen von Immobilien-finanzierungen ergibt sich jedoch ein negativer Effekt auf den Anteilwert. Daher ist am 01.06.2011 der Anteilwert des DEGI INTERNATIONAL von 44,11 Euro um 0,15 Euro auf 43,96 Euro je Anteilschein zurückgegangen. Verkaufsnebenkosten sind dem Fonds nicht angefallen.

Die 15 Cent auf den Anteilswert sind gut 5,4 Mio. EUR oder 2.6% auf den Verkaufswert, bei Alder Castle waren das ja prozentual deutlich mehr.

Rechnen wir mal unseren alten Discount plus die positven Realiiserungen inkl. der niedrigeren Vorfälligkeitsentschädigungen, dann müsste man vom Buchwert nur ca. 12,7 EUR abziehen und hätte einen erwarteten Erlös von gut 31,50 EUR pro Anteil.

Für einen geringeren Discount müsste man allerdings noch mehr solcher Verkäufe nahe am Buchwert sehen, das waren jetzt ja nur ca. 10% des Bestandes und auch zu 100% vermietete Objekte.

Fazit: Der Paketverkauf ist positiv zu werten, allerdings sollte man nicht erwarten dass alle Objekte zum ausgeiesenen Verkehrswert verkauft werden können. Aus unserer Bottom Up Bewertung mit unveränderten Discounts würde bei einer Ananahme von 2,6% durchschnittlichen Vorfälligkeitsentschädigung ein Liquidationserlös von ca. 31,50 EUR pro Anteil resultieren.

Neue “Aktuelles Portfolio” Seite

Mal eine “redaktionelle” Meldung: Ab heute gibt es eine neue Version der “Aktuelles Portfolio” Seite.

Statt der veralteten Scribd Datei gibt es jetzt immer einen Link auf das letzte Excel File und die Beiträge nach Werten geordnet. Das hilft uns auch selber die Beiträge zu finden 😉

Anbei hier nochmal der aktuelle Stand:

Aktuelles Portfolio

Portfolio KW 20.

Beiträge zu den Einzelwerten:

Long Core Value

Apogee: Erstanalyse
AS Creation: Erstanalyse und Update GB 2010
Benetton: Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
Bijou Brigitte: Erstanalyse
Buzzi Unichem: Erstanalyse
Einhell: Kurzanalyse
ENI: Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
EVN: Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
Fortum Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
Frosta: Erstanalyse und Update GB 2010
Hornbach: Erstanalyse Teil 1 und Teil 2
KSB Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
Magyar Telecom: Erstanalyse, Update 1, Update 2und ein Kommentar zur Dividendenbesteuerung
Medtronic: Erstanalyse
Noble Drilling: Kurzerwähnung
OMV: Erstanalyse
Nestle: Erwähnung als Pairtrade mit Green Mountain
Pargesa: Erstanalyse
Sto Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
Tonnelerie: Erstanalyse und Kommentar
Total Produce Erstanalyse, Update 1 , Update 2 und Update GB 2010
Tsakos Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
Vetropack: Eingangsanalyse
Westag Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting
WMF Kurzbeschreibung in unserem Eingangsposting

Long Opportunity

AIRE KGAA: Erstanalyse, Analyse GB 2010, 10% Meldung Grevenkamp und Q1 Bericht 2011.
Axa Immoselect: Erstanalyse, Informationspolitik, Monatsbericht März 2011 sowie noch hier und hier zu aktuellen Infos.
CS Euroreal: Kurzerwähung im Startportfolio und Update
DEGI International: Erstanalyse, Q1 Update, Bottom up Analyse und aktueller Objektverkauf
Draeger Genußschein: Erstanalyse, Gedanken zur Bewertung, Long/Sort mit Vorzügen, Balaton Kaufangebot, HV und Ausgleichszahlung und nochmal Ausgleichszahlung
HT1 Funding: Ersterwähnung im Eingangsposting, Update und Auswirkungen CoBa Kapitalerhöhung

Short Opportunity

Asian Bamboo: Erstanalyse und aufgrund der Vielzahl der Beiträge hier nur GB 2010 Analyse Teil 1 fehlerhafte EPS, Teil 2 Liquiditätslage, Teil 3 Biologische Assets, Teil 4 Operativer Cashflow Shenanigan, Frageliste an IR,
Interessante Details Einzelabschluss , Q1 Zahlen, das Baumwolle Märchen, Sperrholzplatten und noch ein kleiner Erfolg.
Green Mountain: Erstanalyse, “Aua” Update
Kabel Deutschland: Erstanalyse, Gedanken zum WACC, Updates Teil 1, Teil 2 und Teil 3
Netflix: Erstanalyse sowie Updates Teil 1 und Teil 2

DEGI International – Verkauf UK Immobilie “Alder Castle”

Nachdem wir uns ja hier mal an einer “bottom up” Bewertung versucht haben, ist die neueste Verkaufsmeldung des DEGI International eine gute Chance, einen “Sanity” Check der Bewertung zu machen.

Zunächst die Meldung im Wortlaut:

Für den DEGI INTERNATIONAL wurde ein Verkauf einer Immobilie in London durchgeführt. Es handelt sich hierbei um die Immobilie London EC2, 10 Noble Street, „Alder Castle“. Der erzielte Verkaufspreis in Höhe von 60,0 m£ erreichte nahezu den Verkehrswert der Immobilie von 60,9 m£. Aufgrund von Verkaufsnebenkosten, erwähnter Differenz zwischen Verkaufspreis und Verkehrswert und einer an die finanzierende Bank zu entrichtenden Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Rückführung der Immobilienfinanzierung ergibt sich jedoch ein negativer Effekt auf den Anteilwert. Daher ist am 27.05.2011 der Anteilwert des DEGI INTERNATIONAL von 44,24 Euro um 0,16 Euro auf 44,08 Euro je Anteilschein zurückgegangen. Die Liquiditätsquote des DEGI INTERNATIONAL wird sich durch diese Veräußerung um rund 2% erhöhen.

Unser Wertansatz (in EUR mit Wechselkurs 31.12.) für das Alder Objekt war ja folgender:

Objekt Wert 31.12.2010 Netto 2011 Netto Soll Tats. Wert Discount
           
GB Alder 67.0 4.46% 4.7% 63.6 -5.13%

Rechnet man die 60 Mio GBP mit dem Kurs vom 31.12.2010 (0,85725) um kommt man auf 69 Mio EUR. Damit ist der eigentlich Verkaufserlös in EUR etwas besser ausgefallen als von uns erwartet. Das wäre erstmal positiv zu werten, d.h. unsere Bewertung war etwas zu konservativ in diesem Fall. Allerdings sollte man diesen Verkauf nicht verallgemeinern, die Immobilie war ja auch innerhalb unserer Bewertung mit eines der “besten” Objekte. Zu 100% vermietet, in 2003 (und damit vmtl. eher günstig gekauf) und in einem attraktiven Markt (London). Die Belgischen Objekte z.B. dürften deutlich mehr “Abwärtspotential” im Vergleich zum ausgewiesenen Verkehrswert haben.

Interessant ist es nochmal, sich die impliziten Nebenkosten herauszurechnen. Bei 35.971.088 Anteilen sind rechnerisch 0,16 Cent Abwertung eine Gesamtbelastung von satten 5.75 Mio. EUR. Davon sind ja laut Meldung ca. 0.9 Mio GBP oder ca 1 Mio EUR auf den niedrigeren Verkaufspreis zurückzuführen. D.h. die sonstigen Kosten des Verkaufs beliefen sich auf 4.75 Mio. EUR oder 7% des zuletzt ausgewiesenen Werts.

Unsere ursprüngliche Bewertung sah ja folgendermassen aus:

Insgesamt würde man auf Basis der Deka Zahlen den Bruttoimmobilienbestand mit ca. 2.14 Mrd EUR statt den ausgewiesenen 2,61 Mrd. bewerten, also ein Abschlag von 18,6% auf den Wert der Immobilien 2010. Bereinigt um die Cashquote von ca. 8% macht das dann einen Abwertungsbedarf von ca. 17% auf das Fondsvolumen.

D.h. wir müssten konsequenterweise neben den 18,6% Abschlag auf die Bewertung noch zusätzlich 7% für Schliessungskosten “abschlagen”, das wären dann -25,6% auf das Immobilienvermögen oder 18,70 EUR auf den ausgewiesenen NAV per Jahresende 2010.

Bei einem aktuellen NAV von 44.08 bleiben unter diesen Annahmen dann nur 25.38 EUR Liquidationerlös pro Anteilsschein übrig. Da wir uns an unser eigenes Risikomanagementsystem KISS halten und die Schätzung unseres Fair Values so drastisch gesunken ist werden wir die Position signifikant reduzieren.

Das Objekt selber war ja zu knapp 49% fremdfinanziert, leider kann man aus der Pressemitteilung nicht erschliessen, wieviel jetzt davon echte Vorfälligkeitsentschädigung war und damit auch nochmal eine genauere Hochechnung zu machen.

Fazit: Beim aktuellen Verkauf scheinen sehr hohe Nebenkosten in Höhe von 7% des Wertes angefallen zu sein. Sollte sich das so fortsetzen, müssten wir die Erwartungen an den Liquidationserlös insgesamt deutlich reduzieren, da auf Basis des aktuellen Kurses nur eine recht geringe Margin of Safety übrig bleiben würde.

« Older Entries Recent Entries »